O que levar em conta quando você for financiar um imóvel?

Ter uma casa própria faz parte dos planos de muitos brasileiros. Quem não se lembra dos programas de televisão com sorteios e dos títulos de capitalização dos anos 1980 e 1990? E da música do “Pião da Casa Própria”? Gerações cresceram alimentando esse desejo. Mas será que hoje em dia compensa financiar um imóvel?

Vantajoso ou não, ter a casa própria ainda é objetivo de muita gente. Uma pesquisa feita pelo Quinto Andar e Datafolha pediu aos entrevistados que dessem uma nota à importância de alguns assuntos em suas vidas. A nota média dos resultados mostra que ter o imóvel próprio (9,7) é tão importante quanto ter uma profissão (9,7), e mais importante do que ter estabilidade financeira (9,6) ou uma família (9,4).

Além disso, a mesma pesquisa mostra que 30% dos brasileiros vivem em imóveis alugados ou emprestados. Embora 70% apareçam na pesquisa como donos de imóvel próprio, muitos estão localizados em ocupações e moradias irregulares. Dados do Ministério do Desenvolvimento Regional mostram que cerca de 50% dos imóveis no país possuem alguma irregularidade.

Vale a pena financiar um imóvel?

Além disso, com a taxa básica de juros Selic em 13,75% ao ano, o volume de recursos aplicados em financiamentos imobiliários caiu.

De acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), em 2022, foram financiados R$ 179,2 bilhões, queda de 12,8% em relação ao ano anterior. 

Para saber se compensa financiar um imóvel, a Inteligência Financeira ouviu especialistas para saber o que levar em conta quando você for tomar a decisão.

Antes de assinar a papelada, é preciso avaliar alguns aspectos. De cara, é importante você avaliar as seguintes questões:

• Você pretende viver na mesma cidade onde quer comprar o imóvel por um longo tempo?
• O financiamento vai comprometer quantos da sua renda?
• Você tem disciplina para enfrentar uma dívida que vai durar muitos anos, às vezes décadas? 

Quanto o imóvel deve comprometer da renda?

André Sandri, sócio da AVG Capital e fundador do EDUCA$, explica que, para começar, pesquisar as taxas de juros do financiamento e qual a sua capacidade de pagamento das prestações são fundamentais.

“Recomendamos que o valor da parcela não seja maior que 40% do ganho líquido mensal, mais do que isso pode trazer prejuízos. Outro ponto bastante importante é ter no mínimo 25% do valor de entrada do imóvel, para assim ter um financiamento e uma parcela menor”, diz.

Além disso, é preciso se planejar para caso de perda do emprego ou qualquer outra emergência. Aliás, caso contrário, pode ser mais interessante economizar e investir até ter recursos suficientes para comprar o imóvel à vista ou dar uma entrada maior.

Se for pagar à vista, peça desconto

Já Marcelo Milech, Planejador Financeiro CFP pela Planejar e sócio da Milenium, apresenta contas mais conservadoras e comenta que outro fator a considerar é se o imóvel tem potencial de valorização acima da inflação.

“Além disso, recomenda-se que as prestações sejam tais que nunca ultrapassem 20% da renda disponível do mutuário, evitando inadimplência e suas consequências legais e patrimoniais”, diz.

Segundo ele, o ideal é evitar os juros e economizar para comprar de uma só vez. “Se o comprador tiver o valor à vista e essa condição lhe der um desconto sobre o preço que seria considerado no financiamento (além da redução de custos com alienação por exemplo), esse fator pode ser decisivo”, diz.

Como financiar um imóvel?

Mas como pagar à vista é uma realidade distante da maioria dos brasileiros, como funcionam os financiamentos de imóveis no Brasil? A primeira tarefa é pesquisar e simular em sites de bancos as melhores taxas de financiamento.

Bancos públicos como a Caixa Econômica e o Banco do Brasil costumam ter melhores taxas. Mas veja se as simulações com outras instituições não correspondem melhor ao seu perfil.

Depois disso, basicamente há três formas de começar. A primeira é usar seus recursos do FGTS para bancar o valor total. Caso não seja suficiente, você pode usar o recurso como entrada, amortização ou redução do valor de parcelas. Mas para isso é preciso cumprir algumas exigências: 

• O valor de avaliação do imóvel deve ser de até R$ 1,5 milhão;
• O trabalhador precisa ter 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, ininterruptos ou não. Lembrando que não é necessário estar com contrato de trabalho ativo;
• Não pode possuir outro imóvel no município onde trabalha ou tem residência,
• Não pode ter outro financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação – SFH

Se você possui renda familiar de até R$ 8.000, uma alternativa é por meio do Minha Casa Minha Vida. O financiamento chega até 35 anos e quanto menor a renda familiar, menores as taxas de juros. Simule aqui os valores.

E para quem tem renda superior a esse valor?

No Brasil, os bancos utilizam o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) para financiar empreendimentos imobiliários. Ele é dividido em dois grupos: Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). 

Para financiamento de imóveis até R$ 1,5 milhão, o SFH é usado. Nesse caso, o empréstimo concedido pelos bancos são de até 80% do valor do imóvel e com taxas de juros anuais de no máximo 12% (o mercado tem cobrado entre 8% e 10%). Além disso, o empréstimo não pode comprometer mais de 30% do valor da renda de quem está realizando o financiamento.

Mas se o imóvel tiver valor superior a R$ 1,5 milhão, utiliza-se o SFI. Aliás, não há regras estabelecidas, mas as taxas de juros são maiores. Lembrando que independente da opção, haverá análise de crédito pela instituição para avaliar a capacidade de pagamento do tomador do empréstimo. 

Quando não compensa financiar um imóvel?

André explica que é importante verificar os custos dos financiamentos. Ele lembra que as principais instituições financeiras dispõem de simuladores nos quais você pode fazer o cálculo dos valores a serem financiados e os valores das parcelas. 

“Em contrapartida, é de suma importância que você compare o valor que for dar de entrada com um investimento como o tesouro direto ou outra aplicação financeira. Hoje temos uma remuneração média de investimentos em renda fixa de aproximadamente 11% ao ano, já descontada do imposto de renda, contra um custo de financiamento que varia em torno de 8,33% a 11%”, afirma.

O Coordenador do MBA de Finanças do Ibmec RJ, Gustavo Moreira, diz que a avaliação de se compensa financiar ou não um imóvel depende também de fatores não econômicos.

“Quando você está no início de vida, alugar te dá mais mobilidade de mudança, se você não sabe onde vai morar nos próximos 10 ou 15 anos. Ou, por exemplo, se sua família for aumentando, você pode ir se adequando a novos imóveis”, diz.

Ele diz que a compra, por sua vez, possibilita mobiliar e reformar o imóvel da maneira que melhor lhe agrada. Além disso, atende ao sonho de realizar uma conquista. 

Fazendo as contas

Segundo ele, na hora de avaliar se vale a pena ou não financiar um imóvel, o princípio básico é verificar se o valor da prestação é ou não próximo ao que você paga de aluguel.

Caso for, o financiamento é positivo, mas caso a prestação for muito mais alta, é preferível juntar essa diferença ao longo do tempo para comprar o imóvel à vista ou dar uma entrada superior com uma quantia maior.

“Se for procurar financiamento, pesquisar muito, porque 0,5% ao ano já faz muita diferença no saldo devedor”, diz.

Marcelo Milech explica que outro aspecto é o mutuário avaliar sua expectativa de capacidade financeira ao longo dos anos.

“Se a taxa de empréstimo for, por exemplo, de 10% ao ano, deve-se considerar se existe potencial para que sua renda cresça, ao longo do tempo do empréstimo, à uma taxa superior a do empréstimo”, diz.

Além disso, ele afirma que outro fator é considerar se o imóvel terá potencial de valorização acima da inflação, porque, indiretamente, com um bem mais valioso que a dívida, o efeito é o mesmo do crescimento da renda.