Qual é a melhor maneira de comprar a casa própria?

Qual é a melhor maneira de comprar a casa própria? Será à vista, por consórcio ou financiamento? E quais são as vantagens e as desvantagens de cada uma dessas opções? As perguntas fazem sentido, uma vez que comprar a casa própria é um dos maiores sonhos dos brasileiros. E também um dos mais difíceis, já que o custo dos imóveis é bem alto. Como juntar dinheiro para comprar à vista não é tarefa fácil, muitos acabam optando por financiamento ou o consórcio.

Foi o que aconteceu com a professora Ariett Gouveia, de 48 anos, quando decidiu ir atrás da casa própria no início deste ano. “Como eu não tinha dinheiro para pagar à vista, então tinha que financiar. Não optei pelo consórcio pela incerteza do tempo para conseguir o imóvel, e eu queria sair do aluguel. Por isso, financiei um apartamento que fica pronto em fevereiro de 2025.”

Minha Casa Minha Vida

Ela queria comprar um apartamento maior, mas uma conversa com a corretora a fez optar por um apartamento mais compacto, de 35 metros quadrados. Isso porque as condições de financiamento entrariam na linha do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV).

“Nesse financiamento, a gente dá entrada e o valor restante fica congelado. Não é como em outro financiamento que o apartamento vai se valorizando. E quando chega na hora de financiar, está muito mais caro e as pessoas perdem o dinheiro”, diz. “Como servidora pública, não tenho FGTS para ajudar a pagar a casa, então a linha do MCMV ficava mais em conta para mim”.

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Antes de comprar, porém, ela conta que tomou vários cuidados. “Pensei muito na localização, foi algo que me preocupei bastante. Queria algo que fosse perto do metrô e que fosse acessível para chegar na casa da minha mãe, por exemplo. Além disso, fui olhar a planta do apartamento, o que tinha de área de lazer, se o condomínio não ia ser muito alto. Visitei muitos projetos, muitos apartamentos, e acabei optando pelo que achei mais completo e com um valor que cabia no que eu tinha para oferecer.”

A professora fez o que a maioria faz para comprar a casa própria, explica o professor da FGV Edson Mendes Araujo. “Como comprar é muito caro, imóvel acaba sendo sinônimo de financiamento”, diz. “Ainda que custe mais, o que acaba importando mesmo para o comprador é que a prestação caiba no bolso”, diz o especialista em mercado imobiliário.

Financiamento e consórcio: qual é o mais barato?

Se olharmos apenas a questão financeira, o consórcio sai mais barato que o financiamento. Porém, esse não é o único ponto que deve ser levado em consideração, explica Araujo.

Atualmente, a taxa de juros de financiamento para um apartamento mais econômico, de R$ 220 mil, está em 7,96% ao ano. Isso representa 0,64% ao mês, com uma prestação de R$ 1.028, diz o professor.

Imóvel de R$ 500 mil

Já se comprar um apartamento um pouco mais caro, de R$ 500 mil, essa taxa vai para 10,06% ao ano ou 0,8% ao mês. Com isso, o comprador vai pagar cerca de dois apartamentos e meio depois de 35 anos, diz.

Comparativamente, a taxa de administração do consórcio, de 0,12% ao mês em média, é muito mais baixa. Por esse lado, valeria a pena optar pelo consórcio, explica Edson Araujo.

“Mas com o consórcio, não dá para saber se vai ser o primeiro ou o último a ser sorteado. E, nesse período, que pode ser muito tempo, o consumidor terá de suportar duas prestações, a do aluguel e a do consórcio.”

Compra da casa própria não é só questão de matemática

Por fim, o especialista diz que é preciso considerar que a compra da casa própria vai além da simples questão financeira e matemática. “O imóvel é um bem físico, mas também é um bem intangível, que dá a sensação de segurança para o comprador. E isso não é possível mensurar”, diz.

“Entre pagar aluguel e financiar, no aluguel ela paga por algo que não será dela. Porém, no financiamento ela paga duas vezes e meia o valor do imóvel, mas no fim das contas terá o apartamento.”

Comprar à vista é a melhor opção e na planta, a pior

Para o advogado Marcelo Tapai, a melhor opção para comprar a casa própria é fazendo o pagamento à vista de um imóvel pronto. Já a pior, é comprar um imóvel na planta, diz o advogado especializado em Direito Imobiliário.

“Comprar à vista é a melhor opção, pois, com dinheiro na mão é mais fácil, inclusive, conseguir uma negociação melhor. Se o vendedor estiver com pressa, pode fazer um desconto para receber de forma imediata.”

Vale a pena comprar imóvel na planta?

Mas o pior negócio para o advogado é comprar imóvel na planta. Tapai diz que, diferentemente do que muitos pensam, esse tipo de imóvel não custa mais barato que um imóvel pronto.

“Nesse tipo de compra, a pessoa assina uma promessa. Ela acredita que a empresa vai entregar o imóvel no prazo e com a qualidade prometida. Não existe nada nesse negócio, só o comprador assume o risco, pois paga por algo que ainda não foi construído. Se a empresa quebrar, perde boa parte ou, em alguns casos, tudo o que pagou e não recebe nenhum imóvel”, diz.

Obras paralisadas

Segundo o advogado, atualmente milhares de empresas estão com obras paralisadas e em recuperação judicial e outras tantas já faliram.

“Para as empresas o risco é zero, pois se o comprador não conseguir pagar o imóvel, ele não recebe as chaves. E se, por algum motivo, não conseguir continuar com o negócio, vai perder mais da metade do que pagou, mesmo sem nunca ter usado”, diz.

INCC maior que inflação

Advogado especializado em distratos, e, portanto, acostumado aos perregues desse mercado, Tapai diz que a pessoa pagará mais do que o imóvel vale.

Isso porque durante a obra o cliente paga as parcelas do imóvel que não usa. O saldo é corrigido mensalmente pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC), que costuma ser maior que os índices de inflação.

E, em muitos casos, depois de ter pago as parcelas para a construtora, no momento do financiamento estará devendo mais do que o preço contratado.

“É um excelente negócio, porém apenas para as incorporadoras”, diz.

Consórcio é ‘loteria’

Na opinião de Tapai, consórcios são sempre uma loteria. “Se for contemplado no início, pode ser uma boa opção. Porém, se demorar para receber a carta de crédito estará pagando prestações, com taxas, sem usar do imóvel.”, diz.

Ele diz que é preciso avaliar os riscos. E talvez seja melhor aplicar o que pagaria mensalmente em um consórcio. O objetivo é ter o suficiente para dar a entrada e assumir um financiamento. “Lembrando que quanto mais se der de entrada, menos juros se paga.”

Atenção ao prazo do financiamento

Mas se o comprador optar pelo financiamento, Tapai aconselha que ele tente oferecer uma entrada maior. Assim, o período de financiamento fica mais curto.

Mas caso o comprador precise fazer um financiamento de longo prazo, é preciso tomar muito cuidado. “A vida das pessoas muda com o passar do tempo e pode ser que as condições financeiras mudem demasiadamente a longo dos anos. Um financiamento muito justo é sempre muito arriscado e talvez seja melhor esperar para juntar um pouco de dinheiro.”

Por isso, diz ele, o ideal para tentar se prevenir de períodos difíceis. O ideal é ter uma reserva que permita pagar as parcelas em caso de desemprego, por exemplo. “Deixar acumular parcelas pode virar uma bola de neve. E, a depender de quanto tempo fique inadimplente, pode perder o imóvel e tudo o que pagou.”

Financiamento é bom negócio para quem tem muito dinheiro

Mas nem sempre pagar à vista é o melhor negócio, garante o consultor Caio Sallum, head da área de Banking da B.Side Investimentos.

De acordo com ele, um cliente de alta renda, que tenha R$ 3 milhões terá mais vantagem em financiar.

Sallum diz que, nesses casos, costuma aconselhar seus clientes a financiarem o imóvel. E manter a diferença aplicada. “Dependendo da idade do comprador, ele vai poder fazer um financiamento imobiliário e manter a liquidez ao mesmo custo”, explica.

A questão da idade é crucial. Isso porque um financiamento imobiliário necessariamente embute um seguro prestamista de quitação do imóvel em caso de invalidez ou morte do comprador. Sendo assim, quanto mais idade o comprador tenha, mais cara se torna a prestação.

Planejamento financeiro

De acordo com Sallum, o consórcio pode valer a pena para quem não tem pressa em adquirir a casa própria. “Digamos que uma pessoa tenha 30 anos está pensando em comprar um imóvel daqui a 5 anos. Nesse caso, ela poderia usar o consórcio. Assim, ela pagaria um valor menor do que no financiamento. E não tem a pressão de ter de adquirir o imóvel logo”, diz.

O consórcio também pode ajuda a planejar a compra, sem a necessidade de pagar mais alto pelo seguro no caso de um financiamento.

“Tenho um cliente de 50 anos que usou os rendimentos da própria carteira para financiar um imóvel na planta. Ele fez um consórcio para quitar o imóvel com a construtora. Então, ele usa a carta de crédito e não um financiamento, que teria um alto custo para ele por conta da idade”.