Fiador ou caução: qual é a melhor modalidade na hora de alugar um imóvel?

O processo de alugar um imóvel vai muito além de encontrar aquele espaço que brilhe os olhos, em boa região e com valor atraente. Afinal de contas, depois da escolha do imóvel, é preciso apontar qual será a garantia locatícia. E entre as diversas modalidades, existem duas que são as mais selecionadas pelos inquilinos: fiador ou caução. Mas, afinal de contas, qual será a melhor opção entre essas duas?

Fiador é a garantia de aluguel mais tradicional

Antes de respondermos essa questão, vamos conhecer um pouco sobre essas duas modalidades. E começamos pela opção considerada a mais tradicional de todas: o fiador, ou fiança.

 “A figura do fiador serve para garantir pessoalmente (e com seu patrimônio) que as obrigações contratuais assumidas pelo locatário, especialmente aluguel e taxas, serão efetivamente cumpridas. E isso de modo voluntário ou por determinação judicial”, explica Daniel Fuhro Souto, diretor jurídico da ABMI (Associação Brasileira do Mercado Imobiliário).

Portanto, o fiador é uma pessoa física que se compromete a assumir as responsabilidades financeiras do locatário. Isso caso o inquilino não cumpra com as obrigações do contrato de aluguel.

“As responsabilidades precisam estar em contrato”, acrescenta Jonata Tribioli, especialista no mercado imobiliário e diretor da Neoin, empresa que atua no segmento de cotas de empreendimentos imobiliários.

Caução de aluguel não necessita de terceiros

Então, enquanto na fiança é preciso ter o acordo de algum parente ou amigo, por exemplo, na caução não existe essa necessidade. Isso porque, o locatário pode, no início da locação, oferecer bens (móveis ou imóveis) ou dinheiro (mediante depósito), a fim de cobrir eventual inadimplência.

“A lei prevê que a caução de bens móveis tenha registro no cartório de títulos e documentos. Enquanto a de bens imóveis, na matrícula do competente registro imobiliário. Por fim, a caução em dinheiro é feita por meio de depósito em conta poupança autorizada”, esclarece Souto.

Vale saber, aliás, que o valor da caução é de até 3 meses do aluguel. Nesse caso, não entram na conta o condomínio e o IPTU.

Então, por exemplo, se você paga R$ 1 mil de aluguel, mais R$ 500 de condomínio e R$ 100 de imposto, a sua caução será de R$ 3 mil. Ou seja, o valor de 3 meses do seu aluguel.

Fiador ou caução: quais são as vantagens e desvantagens

Diante disso, fica evidente que as duas garantias locatícias possuem prós e contras. “E a principal vantagem do fiador é que essa modalidade não exige um desembolso imediato de dinheiro por parte do locatário”, pontua Fabrício Gonçalvez, CEO da Gestora Box Asset.

Afinal de contas, há uma terceira parte responsável pelo pagamento do aluguel em caso de inadimplência do inquilino, o que pode ser considerado um baita alívio financeiro. “Nesse caso, a pessoa ao invés de ficar com o dinheiro ‘preso’, pode aplicá-lo em algum investimento atrativo”, afirma Sidney Lima, analista da Ouro Preto Investimentos.

Já a desvantagem do fiador está relacionada à dificuldade de encontrar alguém disposto a assumir essa responsabilidade. “Além disso, o fiador pode ter seus bens comprometidos caso o locatário não cumpra com suas obrigações”, analisa Gonçalvez.

Sem esquecer dos trâmites envolvidos. “Normalmente, existem uma série de exigências das imobiliárias para aceitar um fiador. Isso torna o processo bastante burocrático e pode levar dias para levantar todos os requisitos solicitados”, conta Caio Belazzi, CEO da Alpop, fintech imobiliária de impacto social.

Prós e contras

Agora, quando o assunto é a caução de aluguel, quais serão os lados positivos e negativos? “A principal vantagem da caução é a liquidez imediata para o proprietário, que recebe um montante em dinheiro como garantia”, afirma o CEO da Box Asset. Por outro lado, é importante entender que esse valor fica guardado em uma poupança e só pode ser usado em caso de inadimplência ou avaria no imóvel.

Além disso, ao término do contrato, sem que tenha havido necessidade de uso da garantia, a caução extingue-se. E aí, o dinheiro é devolvido ao locatário com as correções da taxa da poupança.

Por outro lado, segundo Jonata Tribioli, a desvantagem da caução de aluguel é, além de ter que desembolsar um capital significativo de uma vez, o locador pode reter a caução de forma injusta caso não entre em acordo com o locatário sobre as condições do imóvel. “E esta situação pode fazer com que atrase o estorno”, afirma.

Quais são as diferenças entre fiador e caução?

Então, mesmo sendo garantias locatícias, existem distinções entre as duas modalidades. Enquanto a fiança é garantia pessoal, a caução é garantia de bens ou dinheiro.

“Afinal, na fiança, um terceiro – o fiador – se compromete a cumprir as obrigações do locatário. Já na caução é o próprio locatário que oferece bens ou dinheiro, para garantir as obrigações contratuais”, explica Daniel Fuhro Souto.

Na opinião de Tribioli, geralmente, na modalidade de fiador, os proprietários possuem mais segurança na cobertura dos possíveis problemas que podem aparecer. “Já na caução, existe um limite na quantidade de aluguéis antecipados exigidos pelo locatário”, diz o especialista do mercado imobiliário.

O que é melhor: a fiança ou a caução de aluguel?

Essa é uma daquelas famosas perguntas que têm como resposta um grande “depende”. Isso porque, definir se é melhor fiador ou caução vai depender de cada um.

“O fiador pode ser mais atrativo para quem não dispõe de uma quantia significativa em dinheiro. Mas pode ser desafiador encontrar alguém disposto a assumir tal responsabilidade. Já a caução proporciona liquidez imediata ao proprietário. Por outro lado, exige um investimento inicial do locatário”, analisa Fabrício Gonçalvez.

E é importante deixar claro que a Lei do Inquilinato prevê outras formas de garantia, tais como seguro fiança, onde uma seguradora se obriga a cumprir obrigações contratuais mediante o pagamento de um prêmio do seguro. Sem esquecer do título de capitalização, que também pode ser utilizado para garantir o aluguel do imóvel.

3 dúvidas comuns dos inquilinos

Para finalizarmos com chave de ouro, trouxemos as três principais dúvidas da nossa audiência sobre fiador ou caução. Veja só:

1. Quando se tem fiador, precisa de caução?

“Não. Ambas funcionam como garantias para o processo de locação, assim como o seguro fiança, título de capitalização, entre outros”, afirma Jonata Tribioli.

2. Quem paga caução precisa de fiador?

De acordo com o diretor da Neoin, não. Isso porque, a caução já é uma garantia para o processo de locação. Então, não é necessário ter mais de uma. “Geralmente as pessoas que utilizam esta modalidade não possuem fiador para realizar a locação”, afirma.

3. Pode ter fiador e caução ao mesmo tempo?

Não. Esse tipo de procedimento é errado, já que o fiador envolve mais pessoas no contrato, e a caução envolve valores em dinheiro. “Podemos chamar isso de dupla garantia para ter diferentes formas de proteção, porém apenas uma é o correto”, finaliza Tribioli.