Vai pedir crédito com garantia de imóvel? Preste atenção nos indexadores

Você está em busca de um empréstimo de alto valor, com boas condições de pagamento, e considera o crédito com garantia de imóvel (ou home equity, que é a mesma coisa) uma boa alternativa?

Muito bem! É fato que esse tipo de empréstimo costuma oferecer juros mais baixos e prazos mais longos do que outros tipos de crédito. Mas você sabe que existe uma grande diferença entre os produtos oferecidos pelas instituições financeiras em geral?

Vamos explicar tudo direitinho ao longo do texto, mas (para não causar ansiedade) adiantamos que essa diferença está na sigla que pode (ou não) aparecer ao lado da taxa de juros.

Já reparou que alguns bancos oferecem determinada taxa de juros +IPCA ou +TR? E são essas siglas – com nome oficial de indexadores – que podem pregar alguns sustos ao longo do seu contrato.
O que são indexadores no crédito com garantia de imóvel?

Algumas instituições financeiras oferecem crédito com garantia de imóvel com taxa de juros fixa. Outras, oferecem esse tipo de empréstimo com a chamada taxa de juros variável, formada por uma parte fixa e parte que varia de acordo com o indexador utilizado.

Mas o que são, afinal, esses indexadores? São índices econômicos utilizados para ajustar o valor da dívida de acordo com o andamento da economia.

Por exemplo, quando um banco oferece empréstimo com garantia de imóvel com 1,15% ao mês + IPCA, isso significa que você tem uma parte da taxa de juros fixa (que é de 1,15% a.m.) e uma parte variável, que está atrelada ao IPCA.

Apenas para lembrar, o IPCA, que é basicamente o termômetro da inflação do país, é medido todos os meses pelo IBGE. “Em agosto de 2023, por exemplo, o IPCA ficou em 0,23%”, lembra Priscilla Ciolli, superintendente da comunidade de crédito imobiliário do Itaú Unibanco.

“Portanto, quem tem um contrato de empréstimo com garantia de imóvel com a taxa de juros do exemplo acima, precisou arcar com esse adicional no saldo devedor em setembro”, explica.

Indexadores e os valores das parcelas

Agora você deve estar pensando que pode ganhar ou perder com esse tipo de indexador, certo? Infelizmente não é bem assim, tudo vai depender do tipo de contrato.

Em alguns casos, os indexadores podem alterar o valor das parcelas para mais ou para menos. Entretanto, em algumas instituições financeiras, em caso de deflação, o indicador não é aplicado, fica valendo apenas o valor da taxa fixa.

Por isso, fique atento no momento da contratação. Caso tenha alguma dúvida sobre o impacto do indexador, converse com o seu banco antes de tomar a decisão.

Como funcionam os indexadores no crédito com garantia de imóvel

Como dissemos, os indexadores das taxas de juros impactam diretamente o custo do seu empréstimo.
Na prática, se o seu contrato tiver taxa de juros de 1,15% ao mês + IPCA (apenas para manter o exemplo), isso significa que o saldo devedor será atualizado mensalmente de acordo com o valor do indexador do mês anterior.

Com isso, você só saberá ao certo quanto custará sua parcela mensal após a apuração do indexador do seu contrato. E, quando falamos de um crédito com prazo longo de pagamento, a imprevisibilidade pode complicar a sua vida. Afinal, se é difícil prever como estará a inflação daqui a dois ou três meses, imagina como é lidar com essa incerteza quando você tem parcelas para pagar pelos próximos vinte anos?

“Por exemplo, em janeiro de 2022, o IPCA ficou em 0,54 a.m.”, lembra Priscilla Ciolli. Somando essa parte variável à média de 1% de taxa fixa praticada normalmente pelas instituições financeiras, a taxa ficou 1,54% a.m. “Em março do mesmo ano, porém, o indexador chegou a 1,62% a.m. e, consequentemente, a taxa aumentou para 2,62% a.m.”, explica. Entendeu o perigo?

“Considerando que o Crédito com Garantia de Imóvel é uma dívida de longo prazo, a variação do IPCA pode gerar insegurança porque é impossível saber com certeza qual será o valor da parcela e isso pode comprometer o orçamento mensal”, alerta Priscilla Ciolli.

Por que algumas instituições financeiras utilizam indexadores no home equity?

O motivo é bem simples. Como a modalidade tem prazos longos (vinte anos, lembra?), as instituições financeiras utilizam indexadores para se proteger de qualquer desvalorização monetária que o dinheiro emprestado possa sofrer durante esse período.

Todo empréstimo com garantia de imóvel tem indexadores?

Não, como dissemos ali em cima, nem todo crédito com garantia de imóvel utiliza indexadores. “Há no mercado alternativas como a do Itaú, que utiliza apenas a taxa fixa”, afirma Priscilla Ciolli. A vantagem, em geral, desse tipo de contrato é que você sabe exatamente quanto vai pagar de juros da primeira à última parcela.

No sistema de amortização PRICE, por exemplo, você paga o mesmo valor de parcela durante todo o período. Ou seja, você paga, por exemplo, R$ 1.560,00 no primeiro mês, no próximo ano e na próxima década. Todas terão exatamente o mesmo custo, contando apenas com a variação do valor do seguro (caso tenha contratado), uma vez que ele é calculado com base no saldo devedor do contrato e/ou no valor do imóvel dado em garantia.

Se você optar pelo sistema SAC, a parcela vai diminuindo ao longo do tempo, mas você sabe quanto irá pagar a cada mês desde o início do contrato. Vale esclarecer que essa redução no valor mensal ao longo do tempo acontece porque o total da dívida diminui a cada parcela paga. Com isso, a cada mês os juros incidem sobre um valor menor. Consequentemente, as parcelas também ficam menores.

Como funciona a taxa fixa no Crédito com Garantia de Imóvel Itaú

Vamos utilizar como exemplo um empréstimo de R$ 130 mil com prazo de 20 anos, ok?

“No sistema price, você pagaria R$ 1.916,23 por mês durante 240 meses”, calcula Priscilla Ciolli.

Na amortização SAC, por sua vez, o valor da primeira parcela seria de R$ 2.393,61 e o valor da última (vinte anos depois) seria de R$ 549,38. Sem surpresas. Entendeu a diferença da taxa fixa para a taxa com indexadores?

Para finalizar, não custa lembrar que é importante avaliar e ponderar todas as condições oferecidas antes de assinar um contrato de empréstimo.