Fundos de tijolo: é hora de investir? Veja análise de gestor

Para o investidor que aceita um prêmio de risco um pouco maior, assim como dividendos menores no curto prazo, os fundos imobiliários de tijolo (também chamados de fundos de tijolo ou FIIs de tijolo) apresentam boas oportunidades.

Essa é a avaliação de Vitor Senra, sócio da Brio Investimentos, que elencou à Inteligência Financeira razões para investir em FIIs no atual cenário de juros a 13,75% ao ano. Isso sempre levando em conta seu perfil de investidor para o risco.

Vale lembrar fundos de tijolo são aqueles que oferecem cotas com participação em imóveis, como shoppings e escritórios.

Com a Selic a um patamar elevado e a decisão do BC de mantê-lo até maio, quando podem haver mudanças, Senra explica que os fundos imobiliários de papel devem ganhar uma sobrevida em rentabilidade.

Os FIIs que investem em recebíveis imobiliários, portanto, continuam como uma boa aposta de curto prazo focada em liquidez.

Investir em renda fixa ou fundos imobiliários?

Com a alta taxa de juros e inflação, a economia brasileira tornou-se um paraíso para rentistas da renda fixa.

No entanto, Vitor explica que os investimentos em fundos imobiliários podem se recuperar mais rápido do que ativos como títulos do Tesouro.

“Na verdade, a grande vantagem de investir em FIIs em vez de renda fixa é o lastro imobiliário. Significa que esse investidor vai ter uma renda fixa atrelada a um ativo, surfando a alta dos juros ou inflação com garantia e possibilidade de recuperação maiores”, diz Senra.

A Brio, gestora administrada por Vitor e seu irmão, Rodolfo Senra, é focada em fundos de tijolo de residências de alto padrão. Dentro do portfólio, são fundos residenciais de imóveis em bairros nobres da cidade de São Paulo, como Jardins, Moema e Pinheiros.

Uma das estratégias da gestora é o ganho de capital a partir da compra e venda de imóveis. No curto prazo, a Brio oferece terrenos incorporados para construções a partir de permutas — concessão feita dentro do mercado imobiliário em que o investidor recebe serviços pelo uso de um ativo.

“No final do dia, isso dá aos nossos investidores acesso à compra de imóveis na cidade de São Paulo, acumulando ganhos de capital e não de renda”, diz Senra.

Fundos de tijolo apresentam oportunidade, diz gestor

O movimento dos fundos de papel continua extremamente atrativo ao cotista dos fundos imobiliários. Mas Senra acredita que há boas oportunidades para quem, em vez disso, está interessado em posições nos fundos de tijolo.

Colher os frutos de investimento em tijolo, contudo, é uma ação mais para o longo prazo, aponta o gestor.

Isso porque agora o yield em dividendos dos FIIs de shoppings, lajes corporativas e residenciais, e galpões ainda não está atrativo para bater o prêmio dos pares de papel.

“Eu acho que essas oportunidades nos fundos de tijolo são táticas. É provável encontrar algo muito barato, mas requer por parte do investidor paciência para esperar o mercado chegar onde você precisa que ele chegue”, comenta Senra ao se referir ao ajuste de preço dos FIIs de tijolo.

A entrada do investidor nos fundos de tijolo deve ser tática porque cada setor apresenta suas particularidades.

Por exemplo, aponta Senra, os FIIs focados em lajes corporativas sofreram muito com a pandemia de covid-19 e agora, tem um valor em ativo muito atraente em relação ao valor da cota.

Mas vale analisar possíveis oportunidades vistoriando os ativos, diz Senra.

“Qual é a renda que esse imóvel está produzindo? Por que a vacância tá alta? Ele está parcialmente desocupado? E os aluguéis que estão sendo praticados estão abaixo de mercado. O investidor precisa avaliar o carregamento desses ativos até que o mercado tenha fundamentos mais saudáveis sobre os FIIs de laje corporativa”, afirma o gestor.

Maioria de investidores no mercado imobiliário é pessoa física

Mercado de FIIs é majoritariamente composto pelo perfil do investidor pessoa física. Segundo o relatório de fundos imobiliários do Itaú divulgado em fevereiro, 74% dos cotistas de fundos da categoria estão nessa categoria.

Um mercado com esse perfil de investidor configura mais transparência e amadurecimento, destaca Senra.

Mas também traz desafios aos gestores, além de uma volatilidade maior para ativos devido a movimentos de efeito manada — quando um conjunto de cotistas ou acionistas realiza uma operação de venda simultaneamente e desvaloriza o fundo.

“É um grupo de investidores muito ativos. Acompanha, se manifesta nas redes sociais e expressa sua opinião de forma clara”, diz Senra.

“Não vejo isso muito em outras classes de ativos e acho que isso é salutar para a indústria [de fundos imobiliários]”, completa.

O preço da cota de um FII é o reflexo do valuation do fundo feito pela maioria do mercado financeiro, afirma o gestor. Seja um fundo de tijolo ou de papel, para Senra, quem gerencia os investimentos deve se preocupar “com a qualidade do ativo e a remuneração adequada ao risco” que os cotistas correm.

“Quando alguma coisa cai de valor muito rápido porque tem algum problema. Ou existe uma grande oportunidade”, conclui Vitor Senra, da Brio.