Como encontrar fundos imobiliários baratos e que paguem dividendos mensais?

Quem investe está em constante busca por pechinchas e oportunidades e, dessa forma, tentar aumentar seus rendimentos. Donos de cotas de fundos imobiliários (FIIs) não são diferentes. Aliás, a busca por FIIs baratos que pagam dividendos mensais está sempre na mira do investidor. Mas qual seria, portanto, a melhor maneira de selecionar FIIs baratos e que pagam dividendos mensais?

Uma das maneiras para calcular se o ativo está barato ou não é por meio do múltiplo preço sobre valor patrimonial (P/VPA). Desse modo, quando a conta resultar em um número inferior a 1, isso indica que a cota do fundo está operando com desconto, e, portanto, sendo negociada abaixo do seu valor de patrimônio.

Mas será, então, que basta fazer as contas e sair distribuindo o dinheiro em cada um dos FIIs que estiverem com cotas depreciadas? A resposta é um sonoro não.

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Parâmetro único para investir em FII não é recomendado

Não se avaliam fundos imobiliários somente pelo múltiplo P/VP, explica Jacinto Santos, da CM Capital. Levantamentos/filtros de fundos imobiliários que apenas levam em conta o P/VP podem induzir investidores a erros.

Santos diz que discorda fortemente desta abordagem única de parâmetro para investimento em fundos imobiliários. “Desse modo, os FIIs que nós recomendamos estão descritos nas carteiras recomendadas mensais, podendo ou não, estar abaixo ou não de 1 na relação de P/VP”, explica.

Irapuã Dantas, head de real estate da CVPAR Business Capital, também concorda que não é possível observar um único indicador para avaliar se vale a pena investir em um FII.

“Para avaliar se um FII está barato, é essencial considerar uma combinação de indicadores quantitativos e uma análise qualitativa dos ativos que compõem a carteira do fundo”, diz ele.

Assim, os indicadores clássicos, como dividend yield e P/VP (preço sobre valor patrimonial) continuam sendo úteis para fornecer uma primeira impressão sobre a precificação do fundo em relação ao mercado. Mas para FIIs de papel, a análise deve ir além.

“É fundamental examinar a qualidade dos CRI na carteira, os emissores desses títulos, as garantias oferecidas e o perfil de indexação dos ativos (IPCA, Selic, entre outros). Em um ambiente de juros altos, fundos que conseguem manter spreads atrativos sem sacrificar a qualidade dos ativos são particularmente valiosos. Além disso, a capacidade do fundo de navegar por ciclos econômicos adversos, mantendo a consistência nos pagamentos e a estabilidade no valor das cotas, é um indicador importante de sua resiliência e potencial de valorização”, afirma.

Como saber se um FII barato não vai sair caro?

Mas, afinal, como saber quais são os fundos imobiliários baratos que pagam dividendos? Como avaliar se o FII que está em baixa pode acabar fazendo o investidor perder dinheiro? De acordo com Dantas, o ditado “o barato pode sair caro” é especialmente relevante no mercado de FIIs.

“Um fundo que aparenta estar barato pode estar escondendo riscos significativos, especialmente em termos de qualidade de crédito dos CRI ou da solidez das garantias atreladas a esses ativos”, diz.

Para evitar surpresas desagradáveis, Dantas sugere que o o investidor deva fazer uma diligência rigorosa, avaliando os seguintes aspectos:

• Qualidade dos emissores: CRIs emitidos por empresas ou projetos com baixa qualidade de crédito podem representar um risco elevado, especialmente em um ambiente de juros altos e incertezas macroeconômicas.
• Diversificação: FIIs muito concentrados em poucos emissores ou setores específicos podem estar mais vulneráveis a oscilações do mercado, aumentando o risco de inadimplência ou desvalorização.
• Gestão Ativa: Fundos que adotam uma gestão passiva ou reativa podem não ser capazes de ajustar suas estratégias rapidamente em resposta às mudanças do cenário econômico, o que pode comprometer o desempenho.

FIIs baratos para investir

A pedido da Inteligência Financeira, Jacinto Santos escolheu 9 fundos de sua carteira recomendada para a CM Capital. A relação P/VP destes FIIs está abaixo de 1, o que indicaria que estes fundos imobiliários estão “baratos”. São eles:

• MCHY11
• XPCI11
• PLCR11
• SPXS11
• GARE11
• HSLG11
• BTLG11
• HGBS11
• FATN11

Já a carteira recomendada do Itaú BBA, assinada pela analista Larissa Gatti Nappo, os fundos imobiliários baratos que pagam dividendos para investir em agosto cuja relação P/VP estão abaixo de 1 são os seguintes:

• BRCO11
• KNRI11
• LVBI11
• PVBI11
• RBRP11
• HSML11

Importante ressaltar que esta lista não representa uma recomendação de investimento, já que cada investidor deve estar atento ao seu perfil e objetivos.