Volta do home office ‘não está no preço’ de FIIs de laje corporativa

O segmento de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) de lajes corporativas passa por uma readequação de escritórios, à medida que empresas vêm abandonando o modelo de home office. É o que mostram dados exclusivos da consultoria SiiLA fornecidos à Inteligência Financeira.

A tendência do mercado de escritórios, segundo a consultoria, é de aumento na procura por regiões próximas à Avenida Faria Lima, centro do mercado financeiro em São Paulo. Enquanto isso, gestores de fundos imobiliários argumentam que a volta do home office “ainda não está no preço” dos FIIs de laje corporativa, mas pode reprecificar a categoria ainda neste ano.

Procura por escritórios menores sobe em 2023

Dados da consultoria imobiliária mostram que o mercado de escritórios sofreu alguns reveses em 2023. No saldo anual, a absorção bruta caiu de 608 mil para 424 mil metros quadrados. Já a absorção líquida, que considera resolução de contratos e entrega de imóveis, caiu de 140 mil para 106 mil metros quadrados.

Mesmo assim, houve aumento do preço médio por metro quadrado em locações de escritórios, de R$ 86,75 para R$ 90,01.

Mas dados da SiiLA mostram que empresas vem analisando um perfil diferente de escritório para implementar o modelo híbrido. A taxa de ocupação de escritórios entre 2021 e 2023 cresceu praticamente para todos os imóveis com área menor que 2 mil metros quadrados. O aumento mais expressivo veio na faixa de lajes entre 500 e 750 metros, saltando 13,46%.

“Quem ocupava mais de 2 mil metros agora vai para 1 mil” diz Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLa. Para o executivo, os números mostram “que o mercado (de lajes corporativas) está se adaptando à nova realidade” do trabalho híbrido. Nela, escritórios locados pelas empresas são menores porque funcionários entram em esquema rotativo.

Mixed use: a estratégia das gestoras para escritórios menores

“Tanto grandes como pequenas empresas vêm alugando espaços menores”, afirma. E algumas regiões com imóveis menores perto da Faria Lima têm se beneficiado. Ao mesmo tempo, gestoras estão de olho em formas de capturar a demanda por espaços menores.

De acordo com gestores ouvidos pela reportagem, o mercado financeiro vem incorporando cada vez mais imóveis de uso misto como forma de captar a demanda das empresas na volta do home office.

Conforme explica Fernanda Rosalem, diretora de investimentos da Paladin Realty, o modelo de mixed use vem a partir do uso comercial e residencial do imóvel. Esse tipo de estrutura, geralmente em condomínio, ganhou popularidade recentemente pelo zoneamento de São Paulo, diz a especialista.

“Hoje, a Lei de Zoneamento te permite desenvolver um imóvel que dá mais sentido para o entorno do local. De uma forma geral, os desenvolvimentos imobiliários tendem a pensar mais em fachadas ativas, porque a ideia é atrair o público”, relata Fernanda.

O mercado financeiro aponta que a região que mais vem se beneficiando da alta taxa de ocupação e preços elevados da Faria Lima é a avenida Rebouças. É ao redor da avenida da Zona Oeste em que projetos mixed use vêm se desenvolvendo com “alto potencial”, de acordo com Caio Castro, sócio da RBR Asset.

A Rebouças está se tornando uma tese de região para desenvolvimento.”

Fernanda Rosalem, head de investimentos da Paladin Asset.

A gestora tem o edifício River One como ativo próximo à região. O prédio faz parte do portfólio do FII RBPR11, e tem um misto de lajes corporativas e residenciais.

“Fazer um projeto de mixed use é uma forma de potencializar o terreno na região da Rebouças”, aponta Castro. O executivo cita que, graças ao modelo de negócio, o River One “reduziu em quase R$ 10 o preço do metro quadrado” de condomínio. Isso porque o custo ficou mais diluído entre os ocupantes.

Para ele, as grandes gestoras “aprenderam com erros” dos modelos iniciais de imóveis de uso misto. “Muita gente fazia somente para aumentar o projeto de área dos FII de laje corporativa, e os imóveis ficavam ruins. Hoje temos uma curva de aprendizado. A tendência de fazer tudo em um lugar só é constante”, explica.

A tendência é jantar, fazer academia dentro do prédio. Isso ajuda empresas a fazer com que funcionários voltem aos escritórios.”

Caio Castro, sócio da RBR Asset

Fator home office ‘não está no preço’ dos FIIs de lajes corporativas

A Faria Lima acredita que tanto o aumento da procura por escritórios menores quanto a volta do home office ainda não foram precificados nas cotas dos FIIs de laje corporativa.

A tentativa de retorno das empresas ao modelo híbrido não faz preço na cota de ativos da categoria atualmente, mas a expectativa é de que o valor dos FIIs deve subir nos próximos meses.

“Temos visto muitos fundos captando muito dinheiro e o mercado está girando. Em relação à taxa de ocupação, não estamos ainda na força de 2019, mas estamos caminhando para a volta a esse patamar”, destaca o presidente da SiiLA.

Fernanda Rosalem, da Paladin, explica que a redução na vacância deve levar FIIs de laje corporativa a distribuírem mais dividendos. “Em algum momento, esses fundos vão começar a alcançar no valor patrimonial”, prossegue.

A tendência do mercado de lajes corporativas, na visão da gestora, é de que imóveis de alto padrão, novos e em regiões próximas “mas sem o endereço na Faria Lima” devem sofrer um aumento de vacância antes de se valorizarem.

Apesar disso, André Dias, gestor da Autonomy Investimentos, diz que existe uma demanda reprimida entre as grandes empresas por escritórios maiores.

“Vemos demanda por áreas grandes, de 8 a 6 mil metros quadrados, ao mesmo tempo em que temos absorções de 4 a 6 mil metros quadrados”, afirma Dias. O gestor, que administra o FII de lajes corporativas AEIC11, relata que o fluxo de pessoas ao edifício Rochaverá, um dos ativos da carteira, “atingiu 90% do nível pré-pandemia”.

Castro, da RBR, aponta que mais investidores institucionais vem comprando cotas de FIIs de lajes graças ao aumento da ocupação. A reprecificação dos ativos “deve vir na volta dos próximos 6 a 9 meses”, conclui.