Vale a pena investir em um imóvel para alugar? 

Investir em um imóvel para alugar pode ser uma boa opção para quem pensa em diversificar os investimentos. E também para ter uma parte do patrimônio em uma propriedade física. Porém, é importante avaliar algumas questões antes de fazer a compra.  

Na visão de Wanessa Guimarães, sócia da HCI Invest e planejadora financeira CFP pela Planejar, a escolha pode ser vantajosa. Mas isso se houver uma cuidadosa consideração da diversificação que traz ao portfólio.

Além disso, entender se vale a pena investir em um imóvel para alugar requer uma análise realista da relação entre rentabilidade e riscos. Você também deve conhecer a demanda imobiliária local. “Esses fatores ajudarão a garantir que o investimento não apenas traga retornos estáveis, mas também se mantenha resiliente contra desafios econômicos”, ressalta. 

De acordo com a planejadora, diferentemente de ações e títulos, os imóveis tendem a ter uma correlação menor com os mercados financeiros tradicionais.

Por isso, podem proporcionar uma fonte de renda passiva mais estável durante períodos de volatilidade do mercado. “Além disso, a propriedade de imóveis pode ser uma proteção contra a inflação. Isso porque o valor do imóvel e os aluguéis aumentam com o tempo”, explica. 

Como saber se vale a pena investir em um imóvel para alugar? 

Segundo Marcelo Milech, sócio-fundador da Milenium e planejador financeiro CFP pela Planejar, o investimento é válido em duas condições. A primeira, se o imóvel tem uma perspectiva de valorização acima da inflação. Já a segunda, se o rendimento do aluguel for bem superior ao rendimento médio de um título do tesouro nacional de longo prazo. Ou seja, tipicamente maior que 5% ao ano mais inflação. 

“Essa conta é feita usando uma métrica chamada “cap rate”. É a razão entre o aluguel anual (líquido de taxas da administração) e o valor médio do imóvel. Seguindo esse raciocínio, é importante avaliar o potencial de valorização, com base na localização, no tipo de construção e no valor de mercado”, explica.  

Além disso, segundo o planejador, é preciso entender que investimento imobiliário é um ativo de retorno de longo prazo. Há também custos a considerar, como depreciação e necessidade de obras, vacância, custos de administração, custos contratuais e risco de inadimplência. “Por isso om retorno esperado tem que ser bem superior ao de um título do tesouro de longo prazo (NTN-B)”, ressalta. 

O que considerar antes de comprar um imóvel para alugar? 

Na visão de Wanessa, antes de comprar um imóvel para alugar, considere os fatores que podem influenciar a rentabilidade e a viabilidade do investimento. Tais como:

Localização  

“A localização é um dos fatores mais críticos no sucesso de um investimento imobiliário. Propriedades localizadas em áreas com boa infraestrutura, próximas a supermercados, escolas, hospitais e transporte público, tendem a ter maior demanda. Portanto, menor risco de vacância”, explica. Além disso, bairros com perspectivas de desenvolvimento ou melhorias urbanas podem representar oportunidades de valorização do imóvel a longo prazo. 

Condição do Imóvel  

Avaliar a condição física do imóvel é fundamental. “Imóveis que requerem muitas reformas ou manutenções frequentes podem diminuir a rentabilidade devido aos altos custos iniciais e contínuos. Por outro lado, um imóvel novo ou recentemente reformado pode ser mais atrativo. Eles têm menos gastos com manutenção, e justificam um aluguel mais alto”, ressalta. 

Mercado Imobiliário Local  

Entender o mercado local também é muito importante para determinar o potencial de aluguel da propriedade. Isso inclui, segundo Wanessa, conhecer as taxas de aluguel praticadas na área, a taxa de vacância e a demanda por aluguel. Esses dados ajudam a prever o fluxo de caixa e a estabilidade dos retornos. 

Rentabilidade do Investimento  

“Calcule a rentabilidade do imóvel. Mas considere o preço de compra, e também custos como impostos, taxas de transação, possíveis reformas e custos de manutenção. A regra geral é que o rendimento do aluguel cubra esses custos e ainda gere lucro”, explica a planejadora. 

Legislação  

É importante estar ciente também das leis de locação, que regulamentam os direitos e deveres tanto dos locadores quanto dos locatários. “Conhecer essas leis ajuda a gerenciar melhor o imóvel e evita conflitos legais que podem surgir”, ressalta Wanessa. 

Plano de Gestão  

Significa considerar como você vai gerenciar o imóvel. “Decida se vai administrar o aluguel por conta própria ou contratar uma imobiliária. Embora contratar uma empresa de gestão de propriedades seja um custo adicional, isso pode facilitar o processo de locação e manutenção”, ressalta a planejadora. 

Objetivos de Investimento  

Por fim, para entender se vale a pena investir em um imóvel para alugar, é crucial que o aporte esteja alinhado com seus objetivos de longo prazo. “Se você busca renda passiva, estabilidade e potencial de valorização, este tipo de investimento pode ser adequado. No entanto, é importante ter clareza sobre suas expectativas e prazos de investimento”, explica. 

É melhor comprar o imóvel à vista? 

Marcelo destaca que financiar um imóvel no Brasil, mesmo com recursos do SFH, custa em torno de 10% ao ano mais TR. “É uma taxa bem alta em comparação com Economias mais desenvolvidas e estáveis. Na Europa e EUA/Canadá, estas taxas fixas de longo prazo (mesmo que tenham subido recentemente), giram na faixa de 5% ao ano”, explica. 

Portanto, na visão do especialista, comprar um imóvel a prazo, para depois alugar, no Brasil, tende a ser um mau investimento. “Se for para investir, melhor comprar à vista e tentar obter descontos junto à construtora ou ao proprietário individual”, destaca. 

Por outro lado, Wanessa ressalta que a decisão depende de alguns fatores. “Financiar um imóvel permite que você utilize uma quantia menor de capital próprio, liberando recursos para outros investimentos ou para a compra de múltiplos imóveis. Isso pode aumentar seu retorno sobre o investimento, desde que a renda do aluguel ou seu orçamento cubra as prestações do financiamento”, explica. 

Neste caso, vale analisar se o rendimento potencial do imóvel é maior que o custo do financiamento. “Se a taxa de retorno do investimento imobiliário (incluindo valorização e aluguel) excede os juros do empréstimo, financiar pode fazer sentido financeiramente.”