Alta da Selic já mexe com mercado de fundos imobiliários; confira quem perde e quem ganha

O ciclo de alta da taxa de juros Selic, que anima os investidores de renda fixa, deixa ressabiados os cotistas dos fundos imobiliários (FIIs). Mas essa preocupação faz algum sentido?

Segundo especialistas, sim. Um movimento para cima ou para baixo da taxa básica de juros da economia tem impactos nos ativos imobiliários.

Quando o Banco Central (BC) inicia um ciclo de corte da Selic, os fundos de tijolos, recheados por ativos reais, como shoppings centers, galpões logísticos e até algumas lajes corporativas, reagem positivamente. E experimentam assim uma valorização das cotas.

Quando ocorre o movimento contrário, de alta dos juros, exatamente como o ciclo atual da política monetária, os fundos de tijolos perdem valor. No lugar, avançam os FIIs de papeis, com títulos de dívida imobiliária (CRIs), principalmente os indexados ao CDI.

Selic para um lado, fundos imobiliários para outro

Em setembro, o BC subiu a meta da taxa Selic em 0,25 ponto percentual (p.p.). E, segundo expectativas do mercado, deve continuar nessa toada pelas próximas reuniões até elevar os juros ao patamar de 12% ao ano.

Bem antes da autoridade monetária mexer nos ponteiros da Selic, o mercado financeiro já reequilibrou a equação dos fundos imobiliários. O número de investidores interessados em vender cotas de fundos de tijolos subiu. Ao passo que a procura para comprar os FIIs de papéis também foi forte.

Resultado dessa equação é que, agora, os principais fundos de papeis estão sendo negociados acima do seu valor patrimonial. E os de tijolos, abaixo.

Fundos imobiliários caros

Entre os fundos mais caros do mercado estão hoje os com ativos financeiros da Kinea, o KNHY11, o KNCR11 e o KNSC11, negociados, respectivamente, a 6%, 5% e 3% acima de seu valor patrimonial.

O CSHG Recebíveis (HGCR11), do Pátria, hoje opera 2% acima do valor patrimonial.

De acordo com especialistas, investidores com visão de curto prazo não fazem bom negócio ao investirem em ativos de papeis, mesmo eles apresentando retornos de 14%, 11% no ano.

“Como a nossa carteira tem uma visão mais de longo prazo, a gente consegue suportar esses fundos com com esse prêmio. Assim, até nessa faixa de 5% seria o aceitável”, conta Larissa Nappo, do Itaú BBA.

Para a Empiricus, a perspectiva de longo prazo também é o que justifica o aporte em fundos imobiliários de papéis neste momento de alta da Selic.

“Para o restante do ano, os fundos de crédito devem permanecer no radar dos investidores, tal como observado nos últimos dois anos”, observa, em relatório, o analista responsável da casa para o setor, Caio Nabucco de Araújo.

A Empiricus recomendas hoje o Kinea Securities (KNSC11) e o CSHG Recebíveis (HGCR11), recentemente comprada do banco UBS pelo Pátria. Aliás, confira a conversa do gestor do Pátria, Augusto Martins, para o Podinvestir, explicando essa negociação.

Já o Itaú BBA recomenda Kinea Rendimentos (KNCR11), Kinea High Yeld (KNHY11), o fundo do Pátria HGCR11 e o Kinea Índice de Preços (KNP11).

Fundos baratos

Na contramão, fundos imobiliários de tijolos que eram tidos com caros no começo do ano, agora são vendidos como pechinchas em tempos de Selic em alta.

São exemplos desse movimento o XP Malls (XPML11), de shoppings da XP, que tem hoje seu valor de cota 10% abaixo do patrimônio.

O VBI Logístico, de galpões, opera com cotas 12% abaixo do valor patrimonial. Mais ou menos no mesmo patamar do Tellus Properties (TEPP1), da gestora da Cyrela.

Para os analistas, essa queda é uma oportunidade de compra para quem acredita num ciclo de queda da Selic a partir do segundo semestre do ano que vem. Esse movimento conta com as apostas majoritárias do mercado financeiro neste momento.

“De fato, nos fundos de tijolo já começam a aparecer algumas oportunidades. Mas o movimento de recuperação ainda deve ser lento”, conta Larissa Nappo.

A analista do Itaú mantém em sua carteira recomendada o XP Malls, os fundo de logística da gestora Bresco (BRCO11) e, de escritórios, o VBI Prime (PVBI11).