Com alta da Selic, quais fundos imobiliários trazem oportunidades ao investidor?

No momento em que o Banco Central (BC) sobe o tom sobre possíveis aumentos na taxa de juros, a indústria de fundos imobiliários, fortemente afetada pela dinâmica da Selic, se reorganiza para enfrentar a turbulência. De preferência, com bons retornos e dividendos aos investidores.

Para Maria Fernanda Violatti, especialista em fundos imobiliários da XP, o momento é, sobretudo, de equilíbrio. Com um portfólio recheado de fundos de papeis – que compram Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e se favorecem da escalada da Selic – ela também defende posições táticas em fundos de tijolos, com shoppings, galpões logísticos e até lajes corporativas.

Em entrevista ao PodInvestir, podcast original da Inteligência Financeira, Violatti aponta os produtos de sua preferência neste momento. E como o investidor pode montar uma carteira para faturar com dividendos e com a valorização da cota dos fundos.

Confira a entrevista em áudio, no Spotify e nas principais plataformas. E também no Youtube, aqui.

Fundos imobiliários de papel: CDI ou IPCA

Ao comprar um fundo de papel, o investidor deve se atentar sobre qual o indexador que os CRIs estão expostos.

Há basicamente dois, o prefixados ao CDI, que paga a taxa de juros com um prêmio extra, e o indexado ao IPCA, que repõe a inflação, também com um prêmio adicional.

Para Maria Fernanda Violatti, o investidor que estiver pensando no curto prazo encontra oportunidades nos fundos CDI+. Eles hoje pagam um pouco mais em razão da especulação em torno da alta de juros em 2025 e 2026. Mas para quem quer montar posições de longo prazo, o carrego do IPCA+, com taxas extras de cerca de 6% ao ano, são os mais interessantes.

“Para aquele investidor que está procurando principalmente os dividendos mensais, sim, existem boas oportunidades”, afirma a especialista. “Inclusive fundos de papel que estão negociando, dado um histórico, com descontos”.

“Principalmente aqueles fundos que tenham seu portfólio indexados ao CDI+, eles se mantêm como bons pagadores de dividendos em 2024. E olhando já para o médio prazo, os fundos [indexados ao] IPCA, a gente também tem uma visão bem construtiva para a classe”, afirma.

Qual fundo de papel se destaca?

Violatti, neste momento, está animada principalmente com dois fundos. Um deles é o KNCR11, da Kinea Investimentos. Em agosto, o fundo distribuiu R$ 0,95 em dividendo por cota. O ponto de atenção, no entanto, fica com o valor da cota. Hoje ele está em R$ 104, alta de quase 12% nos últimos dozes meses.

“Eu me preocuparia se tivesse com ágio muito significativo. Então, se tiver com negociando a 5% acima de seu valor patrimonial, a 105%, eu acima disso já teria ressalvas”, conta Violatti.

Uma segunda opção, caso o cenário de valorização, que pode tirar o interesse do investidor por já estar caro demais, aconteça, seria um outro fundo que também tenha exposição, mas exposição a CDI+, porém, que seja negociado mais perto do seu valor patrimonial”

“Aí poderia ter aí um risco um pouquinho maior. Eu gosto do Kinea porque tem uma relação risco retorno bem controlada, bem ajustada”, afirma a especialista da XP. “A gente prefere esses fundos que tenham créditos, principalmente mais high grade. A gente gosta do VGIR11, que é da Valora, que também tem exposição aqui a CDI+, então acho que seria uma outra opção, com um pouquinho de risco a mais. Isso pensando principalmente em retornos em curto prazo”.

Fundos imobiliários de tijolos

A especialista da XP contou que sua carteira teórica tem hoje em dia 43% da posição ocupada por fundos de papeis. O restante, além dos fundos híbridos, que têm posições compradas em diversas classes imobiliárias, há uma distribuição equilibrada por fundos imobiliários de shoppings, de lajes corporativas e galpões logísticos.

“Acho que não dá para negar. A gente tem uma bela oportunidade com XP Malls, o XPML11. Dentro do segmento de shoppings é o nosso top pick, é nosso favorito dentro do segmento”, diz Violatti.

Em um momento marcado por uma seca de captações, o XPML11 fez a maior até aqui neste ano: R$ 1,8 bi no primeiro trimestre. “Acho que a maior parte dos analistas de mercado hoje também tem esse fundo como preferência. Também é bom pagador de dividendo”.

Lajes corporativas e galpões

Dentro de lajes corporativas, um mercado dominado pelos produtos da Faria Lima, a especialista da XP revela uma posição tática num fundo que, apesar de contar com bons ativos, sofreu recentemente com uma queda nas cotas.

“Eu gosto do PVBI11. É o fundo que tem maior exposição em regiões consolidadas, em regiões que são mais fomentadas, mas que o valor da cota não andou muito”, afirma.

Também na linha dos bons e, atualmente, baratos, ela aponta o BRCO11, o Bresco 11, de galpões. “Ele é um fundo que também tem ativos em regiões muito bem localizadas. E também teve uma performance negativa recentemente, o que traz para a gente um ponto de visão que é um momento positivo para a entrada nesse fundo”, afirma.