Vale a pena investir em fundos de lajes corporativas fora da Faria Lima?

O que um oásis e a Faria Lima têm em comum? Seja um deserto ou a árida taxa de vacância de fundos imobiliários de lajes corporativas, são locais de segurança e que se destacam em um ambiente mais desafiador. Isso porque a microrregião de uma das avenidas mais importantes do país para empresas e investidores tem alta ocupação de escritórios e se recupera da pandemia. Mas o resto do Brasil, não.

Portanto, para o investidor pessoa física, vale a pena investir em fundos de laje corporativa fora da Faria Lima? Gestores avaliam que fundos com escritórios em outras regiões de São Paulo, como os da Avenida Chucri Zaidan, na Zona Sul, estão ensaiando uma recuperação e podem ser oportunidades. Fora de São Paulo, o investidor deve prestar mais atenção na qualidade do portfólio e seguir as dicas abaixo.

Faria Lima: onde estão os melhores fundos de lajes corporativas?

A microrregião Faria Lima é a região com menor taxa de vacância entre fundos de lajes corporativas de São Paulo. Enquanto a cidade enfrenta uma desocupação de 23% em escritórios, a avenida da Zona Oeste, a região do shopping JK Iguatemi e dos Jardins tem 5%. Os dados são da consultoria SiiLA e da Inter Asset.

Segundo Rodrigo Abbud, sócio da VBI Real Estate, a Faria Lima traz um diferencial bastante atrativo: “É uma realidade não prejudicial ao proprietário”. A oferta de novos imóveis na região, ou como os gestores chamam, o “estoque”, se desenvolve de forma “controlada”. “Nas regiões de Itaim e Jardins (bairros vizinhos da Faria Lima) você tem menos projetos capazes de modificar os preços locais”, afirma.

De acordo com ele, a oferta reduzida da Faria Lima torna mais desafiador para que empresas se mudem dos escritórios atuais. Além disso, tem o efeito de inflacionar os contratos de aluguel vigentes.

“Desde a pandemia vemos uma recuperação mais acentuada das lajes corporativas na Faria Lima. Um cenário oferta e demanda contínuo e com muito pouca produção imobiliária, de novo estoque, inferior a 100 mil metros”, pontua Abbud.

Avenida Chucri Zaidan, Marginal e Alphaville são mais desafiadoras

Fora do condado, os fundos de lajes corporativas enfrentam uma realidade um pouco mais desafiadora em São Paulo. Mas Abbud observa que existe uma tentativa de se levantar da rasteira aplicada pela pandemia neste mercado. Pelo menos na Avenida Chucri Zaidan, próxima à Avenida Berrini.

Especialistas avaliam que existe o ensaio de uma recuperação no mercado de escritórios especialmente em regiões vizinhas à Faria Lima. Conforme a Faria Lima aumenta os preços do aluguel por metro quadrado, algumas empresas devem migrar para regiões adjacentes, o que os analistas chamam de “respingo” de demanda.

Sócio-diretor da Inter Asset do segmento imobiliário, Mauro Lima vê “regiões adjacentes à Faria Lima, e da JK”, como a Chucri Zaidan ou a Rebouças, como “mais promissoras”.

“Existem, no momento, pontos de atenção em SP. Na Chucri Zaidan podemos ver a demanda respingando da Faria Lima. Por outro lado, há uma entrega (de imóveis) muito grande no eixo da Rebouças, onde naturalmente o locatário tem mais poder de barganha”, afirma. “Mas longe de mim afirmar que o mercado de escritórios não é um bom investimento, lembrando que ele é de longo prazo”, prossegue.

Abbud, no entanto, acredita que o ritmo não é tão positivo ainda nas regiões corporativas de São Paulo. “Para chegar em um equilíbrio de produção, oferta e demanda que confirme a recuperação do mercado, entendemos que vai levar cerca de três anos.”

Mercado está reagindo? Sim. Está bom? Não.

Rodrigo Abbud, da VBI Real Estate

Fora de São Paulo, fundos sofrem com alta vacância e riscos

Fora do município, entre Barueri e São Paulo, o segmento de escritórios sofre com alta vacância e preços médios de aluguéis que favorecem o inquilino. Em Alphaville, bairro planejado em Barueri, a taxa de vacância para imóveis de alto padrão é de 33,5%.

Gestores indicam que é preciso avaliar oportunidades imobiliárias pontuais na região, e, no caso da pessoa física, entender a estratégia de um fundo alocado em Alphaville.

Fernanda Rosalem, head de Investimentos da Paladin Realty Partners, argumenta que fora do eixo comercial mais nobre de São Paulo, existe carência de serviços e de infraestrutura. No caso de Alphaville, por exemplo, não há acesso fácil por transporte, o que leva empresas a evitarem a região.

“Tem uma alta carência de serviços de transporte. A ocupação de bairros com viés mais corporativo sempre andou junto com a infraestrutura, mas não foi o que aconteceu nesse caso”, diz Fernanda.

Em outros Estados, o mercado de fundos imobiliários também encontra desafios. Segunda maior praça do setor, o Rio de Janeiro tem uma taxa de vacância de 35,64%.

Dicas para investir em fundos imobiliários de lajes corporativas fora da Faria Lima

Então, mesmo com a alta vacância fora do eixo Faria Lima, vale a pena investir em fundos imobiliários de lajes corporativas com escritórios em outras regiões?

Tudo depende do perfil de investidor: se ele procura uma tese de capitalização ou de rendimento, avalia Bruno Viveiros, analista de fundos imobiliários da Warren.

Na tese de investimento em FIIs da corretora, os fundos imobiliários com maior exposição à Faria Lima, como o PVBI11, são os preferidos. “Hoje temos a tese combinando Faria Lima com tijolo triple A (com rating premium)”, afirma ao apontar que esses ativos são melhores para uma carteira focada em rendimento e em que o investidor “compre e segure”.

Mas a Warren fez alguns movimentos táticos recentes explorando FIIs de lajes corporativas fora da avenida. A corretora abriu, por exemplo, uma posição temporária no GTWR11, fundo da BV Asset, que aloca um imóvel corporativo em Brasília para o Banco do Brasil. Mas liquidou o investimento porque “o preço, antes com desconto, foi para onde achávamos justo”, comenta Viveiros.

“Hoje temos uma ponderação de risco contra o retorno nos fundos. Para montar posição, gostamos de avaliar se os contratos são atípicos (acima de dez anos) e o padrão construtivo”, diz.

Fernanda, da Paladin, dá mais dicas para o investidor ao analisar FIIs:

• Risco: o fundo deve mitigar ativos de maior risco com apostas seguras
• Diversificação: tomar cuidados com fundos que têm apenas um locatário ou um imóvel
• Pagamentos: fundos mais expostos aos riscos devem pagar dividendos maiores para compensar
• Gestão: analisar o gestor e os movimentos feitos para compensar a saída de um locatário, por exemplo

Por fim, Fernanda explica que, se o investidor apostar em fundos fora da Faria Lima, faz sentido exigir um prêmio maior pelo risco da alta vacância.