O que muda ao investir em fundos imobiliários com a piora da Selic terminal em 2024?

A revisão das projeções para a taxa básica de juros, a Selic, deve provocar um ajuste de rota ao investir em fundos imobiliários. À medida em que há incerteza sobre o patamar da taxa de juros para o final deste ano, gestores e analistas de mercado veem mais investidores interessados em voltar para os FIIs de CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários).

Isso porque, segundo os especialistas, essa classe de ativos tende a oferecer dividendos mais altos em relação aos FIIs de tijolo. Além disso, os ativos de tijolo devem ter seus rendimentos limitados, dado que há expectativa de que o Banco Central reduza a amplitude dos cortes da Selic.

Investir em FII com revisão de juros: o que muda?

No início do ano, o mercado aguardava que a Selic fechasse 2024 próximo de 9%. A expectativa tinha como base o Boletim Focus. Desde janeiro, porém, a estimativa dos economistas consultados pela pesquisa do BC piorou. Hoje, a taxa terminal estimada está em 9,50%.

Para especialistas, a revisão altista da Selic reforça uma tese de investimento comprovada por gestores da Faria Lima: os ganhos dos fundos imobiliários de papel em comparação com os de tijolo.

Ao investir em fundos imobiliários, especialistas ouvidos pela Inteligência Financeira explicam que o cotista deve considerar a resiliência dos fundos de papel em 2024.

A classe de ativos deve se destacar por manter uma distribuição de dividendos por cota, ou dividend yield, alta. E pagando ainda mais que os fundos de tijolo. Esta é a avaliação de Eliane Teixeira, economista-chefe da Cy Capital.

Quando os juros sobem, todos os FII tendem a reagir mal, segundo a especialista. Mas os fundos de papel se beneficiam no final, porque o crédito dentro da carteira ou é atrelado aos juros ou à inflação.

“FIIs de papel devem ter distribuição de dividendos maior, e por isso eles se tornam mais atrativos”, diz Eliane. Mesmo assim, ela reconhece que os proventos podem sofrer com a queda dos juros em 2024.

“A queda esperada da Selic e mais uma desinflação que estamos observando vai levar a uma queda de distribuição de dividendos. Mas a isenção fiscal ainda torna eles atrativos”, comenta.

O gráfico abaixo compara o rendimento dos FIIs de papel com os do Tesouro Prefixado, de março de 2014 a março de 2024. A partir de março de 2021, quando o Banco Central começou a subir a taxa básica de juros para combater a inflação no Brasil, o rendimento dos FIIS de papel superam consistentemente o dos títulos prefixados do Tesouro.

Por que FIIs de papel superam os de tijolo neste cenário

Apesar da boa largada dos fundos imobiliários de tijolo no primeiro trimestre de 2023, incertezas acerca da Selic terminal tendem a pesar mais sobre o retorno desta classe de FII.

Investir em fundos imobiliários de tijolo incorre em “riscos mais claros” atualmente, avalia Eduardo Mekbekian, sócio da Manatí Capital.

“Quando falamos de tijolo, passamos a ter riscos mais claros no âmbito de precificação desses fundos”, comenta o gestor. A mudança de projeção na Selic, nesse sentido, bagunça as estimativas de retorno sobre o patrimônio de ativos que dependem da economia real, como shoppings, lajes e galpões – todos dentro da categoria de tijolo.

“Minha análise é de que essa alta de projeção afeta as linhas de receita e resultado final dos fundos. Ao investir, cotistas devem voltar a olhar para setores defensivos e fundos imobiliários com boas garantias”, diz Mekbekian.

Já de acordo com Carolina Borges, analista da EQI Investimentos, a piora na perspectiva dos juros torna mais difícil de calcular a “taxa de perpetuidade” dos FIIs de tijolo.

“O mercado faz o que chamamos de análise de sensibilidade, dividida entre dois cenários: otimista e pessimista”, diz a analista.

“Quando temos uma diferença grande desses valores, temos um problema. E isso ficou mais difícil com revisão da Selic, porque gerou uma discrepância significativa entre o cenário otimista e pessimista.”

Considerando a evolução até o final do ano, é muito provável que fundos de papel continuem pagando yields maiores que os de tijolo”

Eliane Teixeira, economista-chefe da Cy Capital

Onde investir em fundos imobiliários com a revisão da Selic?

Mesmo com a piora da Selic terminal em 2024, especialistas recomendam que o investidor continue a diversificar a carteira de FII.

Eliane pondera que a desaceleração da inflação deve levar à valorização do setor de shoppings em 2024, inclusive dos fundos imobiliários. Por enquanto, o IPCA vem convergindo para a meta do BC de 3%. A prévia do índice em abril mostrou um avanço de preços acumulado de 3,77% nos últimos 12 meses.

“Principalmente neste ano porque consumo da família deve aumentar sua participação no PIB (Produto Interno Bruto)”, pontua Eliane.

Ainda dentro do segmento, Caroline Borges, da EQI, afirma que o investidor deve procurar “fundos de galpões de logística dentro de grandes centros urbanos”. FIIs com ativos dentro de 30 quilômetros de São Paulo, por exemplo.

Em contraponto, a analista afirma que existem boas oportunidades ao investir em fundos imobiliários de papel de alto padrão de classificação de crédito, conhecidos como high grade.

“Existem opções de FII high grade que pagam yields de de IPCA mais 9,5%. Se o investidor apostar em um fundo de alto risco, de high yield, a margem aumenta de forma pouco significativa em troca de um risco alto”, completa.