Hotel Maxinvest (HTMX11) acumula alta de 110% em 12 meses; vale a pena investir neste FII?

O fundo de investimento imobiliário (FII) do BTG Pactual, Hotel Maxinvest (HTMX11), acumula 110% de alta em 12 meses e vem chamando a atenção dos investidores na bolsa de valores. Na carteira, o fundo possui um misto de hotéis e flats e obtém receita por meio das diárias de turistas. Mas vem perdendo força neste ano, com recuo de 7%. Nessas condições, vale a pena investir no FII de hotéis HTMX11?

Especialistas apontam que o horizonte do Hotel Maxi é positivo para este ano. A queda da Selic e reaquecimento da economia, principalmente pela força do setor de serviços, devem favorecer o setor hoteleiro. Por outro lado, o fundo deve continuar com a volatilidade no retorno ao cotista e nos dividendos.

FII de hotel: entenda o fundo Hotel Maxinvest (HTMX11)

O fundo do BTG Pactual Hotel Maxi (HTMX11) ganhou destaque na bolsa de valores pela alta valorização a mercado e nos dividendos por cota. Em sua última distribuição de dividendos, o fundo pagou R$ 2,60 por unidade e, em 12 meses, tem um yield acumulado de 21%.

A gestão possui contratos com 22 unidades de flats e hotéis em São Paulo, em bairros como Itaim Bibi e Pinheiros, além de centros econômicos da metrópole, como a Faria Lima.

Assim, o fundo tira vantagem do “turismo a lazer” por um lado e também do “turismo de negócios”, afirma Ângelo Ferraretto, diretor de portfólio da gestora Integral Brei.

O HTMX11 obtém a receita de acordo com duas variáveis: a diária cobrada por hospedagem e a vacância dos hotéis.

“O setor trabalha com uma variável importante que é a RevPar (Receita por quarto disponível, na sigla em inglês). É a diária de um quarto do empreendimento multiplicada pela vacância. Se um hotel tem uma diária de R$ 100, por exemplo, e a taxa de vacância está em 80%, o fundo está arrecadando R$ 80 por quarto naquele prédio”, diz Ferraretto.

Dividendos do FII de hotel vão se manter?

A ascensão do HTMX11 no Índice de Fundos de Investimento Imobiliário (IFIX) na bolsa de valores foi surpreendente, mas analistas lembram que o fundo do BTG possui uma gestão ativa.

Isso significa que seus gestores fazem a reciclagem de ativos de hotéis e flats na carteira, comprando e vendendo ativos para maximizar lucros e, assim, distribuí-los aos cotistas na forma de dividendos.

O gestor Daniel Viana, sócio-diretor de Investimentos Imobiliários Inter Asset, explica que a estratégia do Hotel Maxinvest “é mais parecida com a de um fundo de renda urbana”.

“No momento em que eles realizam o lucro a partir da compra e venda de imóveis através de gestão ativa, esse montante é distribuído. Apesar de reconhecer que o setor hoteleiro reaqueceu com a volta do turismo no pós-pandemia, Vieira pontua que “não é porque o setor ficou muito bom a ponto de justificar os grandes lucros” do HTMX11.

Ferraretto aponta que a atividade hoteleira faz parte do setor de serviços e, por isso, é bem sensível à indicadores macroeconômicos, como juros e inflação.

Com perspectiva de queda da Selic, taxa de desemprego em baixa e ganho real do salário mínimo acima de inflação, o ramo de hotéis deve surfar uma boa maré em 2024. E o HTMX11 deve pegar a mesma onda.

Vale a pena investir no Hotel Maxinvest (HTMX11) em 2024?

O fundo acumulou bons resultados a partir da venda recente de ativos, destacam gestores, mas vem caindo em 2024 no valor a mercado.

No ano, o Hotel Maxinvest (HTMX11) acumula queda de 7,95%. Por trás da baixa do ativo, o gestor da Integral Brei explica que o valor de mercado caiu pela distribuição de dividendos e amortização de cotas.

Um dos principais riscos do fundo daqui para frente é a concorrência com aplicativos de hospedagem, como o Airbnb, diz Viera, da Inter Asset.

De acordo com Ângelo Ferraretto, da Brei, o HTMX11 permanece uma boa opção para investidores que preferem se arriscar mais no mercado imobiliário.

“Eu gosto da gestão, tem potencial de continuar gerando valor. Nesses giros de carteira, o ponto de entrada nesses flats foi num ótimo preço. Mas outro fator de risco é que talvez isso não se repita.”

Já conforme a explicação de Marcos Banhara, analista de fundos imobiliários da Guide, investir no Hotel Maxinvest é “arriscado”.

Os fatores que levaram à queda do HTMX11 no acumulado do ano também são motivos para a saída do investidor do ativo, segundo o analista.

“Ao meu ver, o que ocorre: ele é fundo de que não vem de uma gestora consolidada, com tracking record. Além disso, o relatório gerencial poderia ser melhor. Ele poderia ser mais transparente com projeções, inclusive com panorâma do setor de hotéis”, diz.

Outro fator de risco do investimento é a sazonalidade da receita, diz Banhara.

“Dezembro é mês de maior receita, maior demanda por hotéis e datas comemorativas”, afirma. “Acredito que esse fundo é um investimento de alto risco.”