Como usar o FGTS para amortizar ou quitar o financiamento de um imóvel?

Financiamentos imobiliários muitas vezes têm prazos longos e parcelas altas, que pesam no bolso de quem tomou o crédito para realizar o sonho da casa própria. Por isso, uma das principais agonias de quem tem financiamento e trabalha registrado é saber como quitar financiamento com FGTS ou, ao menos, reduzir o quanto se tem para pagar.

Para ajudá-lo a entender como essa estratégia funciona, a Inteligência Financeira conversou com Jonata Tribioli. Ele é especialista em investimentos imobiliários e diretor da Neoin, empresa que atua no segmento de cotas de empreendimentos imobiliários.

Aqui, vamos nos aprofundar mais sobre o uso do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), mas há também outras formas de amortizar o financiamento de imóvel, que estão em detalhes em reportagem especial da Inteligência Financeira.

Como quitar o financiamento com FGTS?

O saldo depositado pelo empregador na conta do FGTS do empregado pode ser utilizado para algumas finalidades, sendo a compra de imóveis uma das principais previstas em lei. Pela regra, os recursos podem tanto servir para comprar ou dar uma entrada quanto para pagar futuramente o financiamento.

“O cliente deve formalizar o pedido para amortizar o financiamento junto a instituição financeira que fez o empréstimo”, explica Jonata Tribioli, que pondera que parte das exigências vai variar de acordo com a empresa que concedeu o crédito.

“As condições estabelecidas podem sofrer alterações com o passar do tempo. Portanto, é importante consultar as normas vigentes da instituição que liberou o financiamento”, diz o especialista.

Regras para quitar financiamento com FGTS

No entanto, há alguns critérios gerais definidos por uma resolução do Conselho Curador do FGTS, que estabelece as regras gerais. Pois bem, entre esses critérios, os principais exigidos pelo órgão são:

1. Ter pelo menos 3 anos de contribuição ao FGTS, em conta no nome do titular do financiamento.
2. A amortização do saldo devedor total só pode acontecer 2 anos após o último uso pelo mesmo trabalhador.
3. Se a aquisição foi anterior a junho de 2021, o financiamento só poderá receber recursos do FGTS caso seja através do Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
4. Sendo dentro ou fora do SFH, o imóvel deve estar dentro do valor máximo permitido pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) para o sistema, que hoje é de R$ 1,5 milhão.
5. O imóvel deve ser residencial e estar na mesma cidade ou região metropolitana onde se exerce atividade profissional.
6. O interessado em usar recursos do FGTS não pode ter outro financiamento pelo SFH, em qualquer parte do território nacional.
7. O interessado também não pode ter nenhum outro imóvel, construído ou em construção, na cidade ou região metropolitana onde exerce atividade profissional.

Como usar o FGTS para abater parcelas do financiamento

Por outro lado, uma outra alternativa é usar o FGTS não para abater o saldo devedor como um todo, mas sim para reduzir o valor das parcelas por um período.

Pelas regras, o valor do saque deve se aplicar, no mínimo, 12 parcelas mensais. Uma regra é importante é que o desconto só pode chegar a até 80% do valor da mensalidade.

Por exemplo: se você tiver R$ 10 mil para sacar, esse valor dividido por 12 resulta em R$ 833. Se a parcela do seu financiamento for de R$ 1.000, você poderá usar esse valor para abater o máximo de R$ 800, pagando R$ 200 por 12 meses.

Uso do FGTS em consórcios

O Conselho Curador do FGTS também definiu as regras para que você possa usar o seu saldo para consórcios imobiliários. Portanto, é possível usar os recursos para complementar a carta de crédito ou compor um lance, a fim de antecipar o acesso aos recursos.

A resolução exige que a cota de consórcio esteja no nome do titular da conta do FGTS ou no nome de um cônjuge. Neste caso, no entanto, é preciso que o casal tenha um regime em que os bens sejam comunicáveis, como comunhão total ou parcial de bens.

Vale a pena usar o FGTS para quitar financiamento?

Parece óbvio, mas é algo que podemos esquecer: se você usar o FGTS para quitar um financiamento, o saldo não vai estar disponível caso você venha a perder o emprego, por exemplo. Você deve avaliar a sua situação financeira antes tanto de usar recursos próprios como ao buscar o fundo para a amortização.

“Antes de qualquer decisão, é importante verificar se o cliente tem recursos financeiros suficientes para atender outras necessidades imediatas, como uma reserva de emergência, quitação de dívidas que possuam juros mais altos, ou investimentos que geram lucros maiores”, explica Jonata Tribioli.

O especialista diz que usar o FGTS é válido especialmente quando o financiamento tiver uma taxa de juros alta. Por outro lado, pode não ser a melhor ideia se os juros forem mais baixos ou se tiver a intenção de fazer novas aquisições. “Caso exista o objetivo de adquirir outros imóveis, pode ser mais vantajoso manter o FGTS disponível”, diz Tribioli.