FGTS Futuro: saiba tudo sobre o sistema que auxilia na compra da casa própria

Quem quer comprar um imóvel com recursos do FGTS tem, desde abril, uma nova modalidade de financiamento: o FGTS Futuro para compra da casa própria. O uso do Fundo de Garantia já é um velho conhecido dos trabalhadores com carteira assinada, que podem utilizar os valores depositados para comprar ou amortecer a dívida com a compra da casa própria.

Já o FGTS Futuro é a possibilidade de antecipar os valores que ainda serão depositados na conta do trabalhador. Na prática, isso aumenta a comprovação de renda, mas também pode aumentar o risco de endividamento, alerta Marcelo Tapai, advogado especializado em Direito Imobiliário da Tapai Advogados.

A seguir, tire dúvidas sobre o que é o FGTS Futuro, quem pode aderir, como funciona e as vantagens e desvantagens da modalidade.

O que é o FGTS Futuro?

Pela lei, as empresas devem depositar, todo mês, o equivalente a 8% do salário do trabalhador em uma conta vinculada do FGTS. O FGTS Futuro é um mecanismo que permite ao trabalhador considerar o valor que ainda será depositado para complementar a renda para financiar a casa própria. Dessa forma, o trabalhador consegue acesso a um financiamento maior para aquisição do imóvel.

Quem pode utilizar?

O FGTS Futuro pode ser usado para aquisição de imóveis novos e usados por trabalhadores com carteira assinada que tenham renda familiar mensal de até R$ 2.640 e que se enquadrem na faixa 1 do programa Minha Casa, Minha Vida.

A faixa 1 do programa contempla:

• Habitação urbana – Famílias com renda mensal bruta até R$ 2.640, de imóveis subsidiados com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) ou Fundo de Desenvolvimento Social (FDS);
•  Habitação rural – Famílias com renda anual bruta até R$ 31.680.

O valor máximo dos imóveis que podem ser financiados no programa varia de R$ 190 mil a R$ 264 mil, para famílias com renda até R$ 4.400, de acordo com a localização do imóvel. E as famílias com renda até R$ 8 mil podem adquirir imóveis de até R$ 350 mil em qualquer parte do país.

Como contratar?

O titular da conta do fundo deve autorizar o uso do FGTS Futuro no ato da contratação do crédito habitacional. Essa autorização pode ser feita diretamente pelo app FGTS.

Antes de decidir, o trabalhador deve receber os cálculos apresentados pela instituição financeira sobre sua capacidade de financiamento com e sem a aplicação da medida.

Como o FGTS Futuro funciona na prática?

O Ministério das Cidades dá o exemplo. Suponha que uma família tenha renda mensal de R$ 2 mil. Desse modo, o depósito mensal na conta do FGTS será de R$ 160 (8% do salário). Se a família aprovar um financiamento que comprometa 22% da renda, teria uma prestação de R$ 440 e conseguiria financiar cerca de R$ 100 mil. Isso considerando a menor taxa de juros oferecida pelo fundo e o prazo máximo de amortização, 420 meses.

Mas se decidir usar os recursos dos depósitos futuros pelo período de 60 meses (5 anos), pode ampliar o limite de financiamento em cerca de 9%. Ou o equivalente a R$ 108 mil.

O que acontece com o trabalhador em caso de demissão?

Em caso de demissão, o trabalhador não pode sacar o saldo da conta que estiver comprometido com o financiamento do imóvel. Todo o saldo disponível na conta de FGTS vai servir para reduzir a dívida, com exceção da multa rescisória de 40% no caso de demissão, que é exclusiva do trabalhador.

Além disso, o valor da prestação que paga vai subir, pois não conta mais com os depósitos do Fundo para cobrir parte da mensalidade. Desse modo, o trabalhador deverá, então, assumir o total da dívida e pagar parcelas de maior valor.

Há um prazo de carência de seis meses antes que ocorra o aumento da primeira parcela. Mas se o trabalhador não conseguir arcar com a dívida após o período, ele perde o imóvel.

O trabalhador perde a multa do FGTS em caso de demissão?

Não. Em caso de demissão sem justa causa, o trabalhador continua tendo direito à multa rescisória de 40% sobre os depósitos do fundo.

Quais são as vantagens do FGTS Futuro?

A principal vantagem do FGTS Futuro, de acordo com a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), está na possibilidade de aumentar a capacidade de pagamento das famílias.

Isso possibilita, por exemplo, a aquisição de um imóvel de maior valor sem elevar a parcela, e maior acesso a financiamentos.

Quais são as desvantagens de aderir ao FGTS Futuro?

A principal desvantagem do FGTS Futuro é que ele “infla” artificialmente o poder de compra do trabalhador de baixa renda, justamente uma classe que é bastante vulnerável financeiramente, avalia o advogado Marcelo Tapai. “Considero um equívoco e um suicídio financeiro”, diz.

Para ele, se o governo deseja ajudar os menos favorecidos a conseguir a casa própria, devia adotar outras medidas, mas não aumentar o endividamento desse segmento.

Ele explica que, ao aderir ao FGTS Futuro, o trabalhador fica muito exposto ao risco, pois não há estabilidade de emprego para quem tem carteira assinada.

Desse modo, compromete um valor que deveria servir de colchão financeiro em caso de perda de emprego ou aposentadoria. Além disso, como está pagando por algo que ultrapassa sua possibilidade de pagamento, ainda corre o risco de perder o imóvel se perder o emprego no meio do caminho.

“As pessoas de baixa renda são as que menos tem condições de ter um pé de meia. Então como essa pessoa fica, se depois de seis meses ela não conseguir um emprego com carteira registrada? Essa medida fomenta o superendividamento de uma classe que não tem condições de se realocar”, avalia Tapai.

Por isso, ele aconselha a que o trabalhador sempre dê preferência a assumir uma dívida menor do que o limite de suas possibilidades, para que possa ter uma margem de segurança nas suas finanças.

Com informações do Ministério das Cidades, Caixa Econômica Federal, Agência Brasil, Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) e Santander