FUNDOS DE SHOPPINGS
Time de especialista do Itaú BBA listou 10 perguntas e respostas sobre o investimento, que caiu no gosto dos brasileiros. Vale a pena investir?
Os fundos de investimento imobiliário (FIIs) representam uma alternativa mais acessível para quem deseja investir em imóveis.
E, dentro deste mercado, há um segmento que, após despontar no último ano, continua com destaque de alta, com avanço de 1,4% no acumulado de 2024 até fevereiro: os fundos imobiliários de shoppings centers.
"No início de 2022, adicionamos o HSML11 em nossa carteira, com exposição de 5%, para capturar a retomada desta classe de ativos pós-pandemia e no começo do ano passado aumentamos a exposição ao HSML11 para 7,5%", explicam os especialistas do Itaú BBA.
"Mas os outros fundos imobiliários de shoppings não pareciam tão baratos. No entanto, ao longo do ano, vimos todos os shoppings performando bem, com boas métricas de vendas, de vacância e inadimplência, e, assim, os fundos conseguiram crescer."
"Os fundos iniciaram então um movimento de captação de mais de R$ 1 bilhão ao longo de 2023, tornando o segmento bastante aquecido. Na virada do semestre, já tínhamos uma clareza maior, mas dos cinco FIIs de shoppings na Bolsa, apenas um tinha endereçado um pouco mais a dívida, que foi o XP Malls. Os outros ainda estavam começando nesta tendência."
"Os resultados operacionais dos shoppings têm melhorado desde 2022, o que puxa o desempenho dos fundos imobiliários de shoppings. Os indicadores pré-pandemia já foram todos superados e a gente teve um aumento de yield (retorno)."
"Entre o segundo e o terceiro trimestre de 2023, já era o setor de tijolo que pagava mais proventos. E como não temos tantos FIIs de shoppings listados na bolsa, o fluxo acaba se concentrando nesses cinco grandes nomes. A regra do fundo é distribuir 95% do lucro, então se o lucro subiu, o provento vai subir, o que aumenta a demanda.
"Olhando para os dados macroeconômicos, avaliamos que ainda existe espaço para a expansão desta classe de ativos. A queda nas taxas de juros, que acaba influenciando no consumo das famílias, a inflação baixa e a taxa de desemprego controlada são indicadores positivos."
"Talvez não vejamos a mesma expansão que vimos nos dois últimos anos, com vendas crescendo substancialmente em relação ao ano anterior, mas avaliamos que ainda deve continuar crescendo."
"Além disso, o custo de financiamento deve cair também, ficando mais barato para tomar empréstimos e comprar ativos. Vale ressaltar também que o operacional deve continuar mostrando bons números, o que contribui para o giro do portfólio."
"Podemos destacar três pontos que valem para qualquer fundo: – Histórico de gestão; – Composição e qualidade do portfólio; – Verificar indicadores e modelo de valuation."
"Para 2024, o crescimento deve continuar, mas talvez de forma mais tímida, já que a base de comparação vai ser mais forte. Ademais, as projeções são de inflação controlada e juros para baixo, fatores que ajudam no consumo das famílias."
"Vale destacar que temos visto a parte de serviços e de restaurantes nos shoppings crescendo cada vez mais, atraindo mais fluxo de visitantes para os estabelecimentos. Uma parte da receita que ainda está comprometida, porém, é a questão do estacionamento."
"Com a queda de juros e a inflação mais baixa, a dívida dos fundos fica mais barata, ou seja, a linha de despesa financeira do fundo diminui."
"Para novas dívidas é a mesma coisa, pois o fundo consegue estruturar uma dívida com um custo mais baixo."
"A taxa de desconto do modelo de valuation também diminui: estimamos o fluxo de caixa desse fundo, quanto vai ter de receita e lucro no longo prazo, e trazemos esse valor presente, com uma determinada taxa de desconto."