Fundos imobiliários: qual a perspectiva do Itaú BBA para novembro?

Se você é um investidor que busca aplicar o seu dinheiro em fundos imobiliários como uma forma de ter renda passiva, é importante ficar de olho nas perspectivas do mercado.

De acordo com informações do Itaú BBA, a carteira de investimentos do banco fechou o mês de outubro no campo negativo, com -0,22%. De acordo com a instituição, isto é considerado normal depois de performances tão significativas nos meses anteriores.

Por outro lado, o índice de fundos de investimentos imobiliários (Ifix) superou o resultado consolidado do portfólio da instituição e fechou o mês de outubro com alta de 0,02%.

Inclusive, vale saber que, este ano, a carteira recomendada pelo banco acumula alta de 8,24%.

Diante disso, a dinâmica de rotação setorial, com venda de fundos imobiliários de ativos financeiros indexados ao IPCA e compra de fundos de tijolo, não deu as caras em outubro.

“Já o contrário aconteceu em agosto e setembro, meses que esse movimento foi bem relevante. Na nossa carteira, por exemplo, as melhores performances vieram do KNIP11 e do BRCO11, um fundo de ativos financeiros e um fundo de galpões logísticos”, afirma o banco.

Atento aos galpões logísticos

Ainda de acordo com informações do Itaú BBA, seguindo a tendência estrutural mostrada durante a pandemia, os galpões logísticos continuam sendo o setor mais resiliente dentre os segmentos de fundos de tijolo.

“A dinâmica atual, para as principais regiões brasileiras, é uma tendência de queda de vacância e de aumento no preço pedido de aluguel, sendo que grande parte da forte demanda de locação vem das operações de e-commerce, que nos últimos dois anos mais do que dobrou sua ocupação em condomínios logísticos”, explica.

Por mais que os números do setor ainda estejam bons, o terceiro trimestre de 2022 trouxe leve aumento de vacância para o mercado em geral e para as principais regiões analisadas pelo Itaú BBA, que são: São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais.

“De forma direta, o aumento da vacância se deu pelo excesso de entrega de novo estoque, porque a absorção líquida continuou no campo positivo. De acordo com dados da SiiLA, foram entregues pouco mais de 800 mil metros quadrados, enquanto a absorção líquida foi de aproximadamente 400 mil metros quadrados”, afirma a instituição.

Portanto, com esses dados, a vacância subiu de 8,9% para 10,2%, patamar ainda bem confortável.

Terceiro trimestre por região

De forma geral, as principais regiões tiveram o seguinte comportamento no terceiro trimestre de 2022:

• São Paulo: aumento marginal de vacância devido ao grande estoque entregue no período, mas absorção líquida positiva e aumento no preço médio pedido de aluguel;
• Rio de Janeiro: o pior desempenho entre as principais regiões, com aumento de vacância causada pela absorção líquida negativa registrada no trimestre;
• Minas Gerais: absorção líquida positiva e normalização no preço pedido de aluguel, que caiu, e na vacância, que subiu. Agora, os indicadores estão em patamares saudáveis, ou seja, a “piora” não preocupa, foi apenas um ajuste.

O ponto de atenção para o mercado ainda é a previsão de novas entregas. Afinal de contas, até o final do terceiro trimestre de 2024 devem ser entregues cerca de 5,8 milhões de m².

Área essa que pode atrapalhar a dinâmica estrutural mencionada, principalmente nas localidades menos óbvias e para os galpões que apresentam menos qualidade técnica.

Fundos imobiliários indicados

Para os especialistas do Itaú BBA, os FIIs de ativos financeiros recomendados são: KNIP11, KNHY11, KNCR11 e HGCR11, com peso de 11,25% cada um.

Já da parte dos galpões logísticos são recomendados: BRCO11, LVBI11 e VILG11, cada um com peso de 10%.

“As lajes corporativas, por sua vez, são representadas por RBRP11 e PVBI11, com 5% de peso cada um, enquanto os shopping centers são representados pelo HSML11, com peso de 5%. Por fim, temos o HGRU11 (renda urbana), com peso de 10%”, afirmam.

Nessa composição, o dividend yield (retorno do dividendo) corrente da Carteira Recomendada é de 8,53%. Um prêmio de 281 p.p. sobre a NTN-B 2035 e abaixo da média ponderada do dividend yield do IFIX, que está em 9,47%.

“Na escolha dos fundos imobiliários da nossa carteira, priorizamos ativos de elevada liquidez, gestão experiente e com portfólios de qualidade”, comenta o Itaú BBA.

Além disso, a instituição mantém a perspectiva otimista para o mercado imobiliário no médio e longo prazo. “Mesmo considerando o atual patamar da taxa de juros, esperamos que os fundos imobiliários continuem com uma boa relação risco retorno versus outras classes de ativos”, comenta.

No entanto, incertezas em relação ao cenário político, além dos riscos fiscais brasileiros, podem trazer volatilidade no curto prazo. “Precisamos acompanhar de perto o movimento na curva longa de juros. Mas, de forma geral, a situação econômica deve ser analisada em paralelo, pois uma alta de juros e inflação, acompanhada de uma economia forte, pode ser benéfica aos fundos imobiliários”, finaliza a análise do Itaú BBA.