7 recomendações para você começar a investir em fundos imobiliários

A Selic finalmente caiu, e deve cair ainda mais nas próximas reuniões do Copom, o que aumenta o apetite dos investidores por maior risco e diversificação em busca de mais rentabilidade. Portanto, é importante conhecer mais alguns dos principais produtos disponíveis no mercado. Hoje separamos recomendações sobre fundos imobiliários para iniciantes com ajuda de especialistas na área.

Para tanto, a Inteligência Financeira ouviu Daniel Bergmann, professor da FIA Business School, e Jonata Tribioli, especialista em investimentos imobiliários e diretor da Neoin, empresa que atua no segmento de cotas de empreendimentos imobiliários.

Como investir em fundos imobiliários?

Primeiramente, você precisa saber o que são os fundos de investimento imobiliário, popularmente conhecidos como FIIs. Trata-se de um tipo de investimento coletivo de renda variável no setor de imóveis, com gestão profissional e cotas vendidas na bolsa de valores.

Há diversos tipos de fundos imobiliários, uns mais e outros menos recomendáveis aos iniciantes no segmento. Nas dicas abaixo você verá o por quê, mas antes vamos resumir brevemente os principais tipos de FIIs.

1. Fundo de tijolo: Investem diretamente em imóveis físicos, com a intenção de adquirir cotas de propriedades para locação. O fundo converte o aluguel obtido em dividendos para os acionistas.
2. Fundos de recebíveis ou fundos de papel: Investem em ativos financeiros ligados ao mercado imobiliário, como os certificados de recebíveis imobiliários (CRI) e as letras de crédito imobiliário (LCI), emitidos por empresas para financiar empreendimentos. O rendimento costuma estrar atrelado a um índice de inflação ou ao CDI.
3. Fundos de desenvolvimento: Investem em imóveis em fase de desenvolvimento. O rendimento vem da venda posterior dos imóveis a um custo mais alto do que o que o fundo investiu na construção.
4. Fundos de compra e venda: Investem na compra e venda de imóveis, com a intenção de lucrar ao comprar na baixa e vender na alta do mercado imobiliário.
5. Fundos de fundos, os FOFs: Investem em diversos fundos imobiliários, com o objetivo de diversificar.

“Fundos imobiliários são uma alternativa para investimento no mercado imobiliário sem precisar comprar diretamente um imóvel. Esses fundos são regulamentados e supervisionados pela CVM”, explica o professor Daniel Bergmann, da FIA.

“Os fundos imobiliários são considerados investimentos de baixo risco e seguros. Todo investimento que gera uma renda variável está exposto a algumas ameaças, mas isso não significa que a aplicação não tenha segurança”, afirma Jonata Tribioli.

Como escolher os melhores FIIs para iniciantes?

Vamos às recomendações formuladas a partir das conversas com os especialistas para você poder fazer as melhores opções na hora de escolher fundos imobiliários para iniciantes.

1. Entenda se o FII é para você

“É preciso avaliar se faz sentido com o seu perfil de investidor“, alerta Jonata Tribioli, que cita as muitas variáveis como histórico dos fundos, taxas e liquidez a serem consideradas. “Como se trata de renda variável, é importante ter uma reserva de emergência para eventuais necessidades”, recomenda o especialista.

2. Busque diversificação e considere os FOFs

“Quem está começando precisa pensar em diversificação”, avalia Daniel Bergmann. Essa diversificação pode ser dentro de um único fundo, que tenha vários ativos diferentes como fonte de renda, mas para o iniciante os fundos de fundos (FOFs) podem ser uma boa opção.

De acordo com o professor, isso ocorre porque os FOFs em geral aplicam nos diferentes tipos de FIIs citados acima, o que dilui o risco do investimento. “São duas vantagens, há a terceirização das decisões para um gestor profissional e a diversificação automática do portfólio”, corrobora Jonata Tribioli.

3. Escolha fundos consolidados

Ao se deparar com as opções de fundos imobiliários para investir, busque saber o histórico do fundo que te interessou mais. “Para iniciantes, é melhor evitar fundos novos. Assim, priorizar fundos com boa gestão e histórico que possa ser consultado, para que você saiba como esse fundo tem performado e se está dentro das suas expectativas”, explica Bergmann.

No entanto, aqui é importante fazer a ponderação de que rendimento passado nunca é garantia de rentabilidade futura. Portanto, segue sendo necessário avaliar a proposta e os riscos específicos de cada fundo, mesmo dos já consolidados no mercado.

4. Pesquise onde e como o fundo investe

Considerando a opção de um fundo de tijolo, a recomendação de Daniel Bergmann é verificar quantos imóveis o fundo possui, de que tipo eles são e em quantas e quais cidades estão. “Diversificação geográfica e por tipo de ativo é muito importante para que haja menor nível de risco”, explica o professor da FIA Business School.

Outras informações importantes para quem está começando e se interessa pelo fundo de tijolo é saber a taxa de vacância, se há muitos imóveis desocupados dentro do portfólio, e como estão os contratos de aluguel que geram renda para o FII. “Fundos que tem inquilinos sólidos e contratos com prazos longos tendem a ser mais interessantes”, comenta.

5. Entenda como a economia impacta cada FII

Os fundos imobiliários, em especial os de tijolo, se relacionam com outros setores da economia. Por exemplo, ao serem donos de shoppings, edifícios comerciais e galpões logísticos, entre outros tipos de ativos.

Portanto, Jonata Tribioli alerta que o investidor iniciante pode preferir evitar no primeiro momento os fundos mais voltados para lajes e escritórios. “É um setor excelente, mas pode ser mais complicado para o investidor lidar, uma vez que tem maior rotatividade e é mais sensível aos ciclos econômicos”, diz.

Por outro lado, o setor de logística pode ser mais atrativo. Apesar de não ser uma regra universal, segue sendo necessário consultar os portfólios de cada fundo, os acertos nesse segmento tendem a ser mais atrativos. “Possuem contratos mais atípicos, com multas [para o caso de saída do inquilino] mais robustas, que acabam tendo uma previsibilidade maior para a renda”, diz.

6. No primeiro momento, evite fundos de papel e de desenvolvimento

A escolha sempre vai depender do apetite de risco e do perfil de cada investidor. Mas aqui, falando mais diretamente aos investidores iniciantes, os especialistas recomendam uma cautela maior com alguns dos tipos de fundos imobiliários.

Um é o dos fundos de desenvolvimento. Pela característica do produto, pode não ser o ideal para esse perfil por investir em empreendimentos em fase inicial, sendo naturalmente mais arriscados e com ativos de avaliação mais complexa por parte de quem está começando.

O outro é o dos fundos de papel. Em primeiro lugar, porque depende de desempenho de títulos financeiros. Algo especialmente importante, diz Daniel Bergmann, no momento de queda de taxa de juros. “Por exemplo, se a Selic cai agora, o fundo de papel perde rentabilidade. O fundo do tijolo se beneficia da queda porque o mercado imobiliário se torna mais aquecido”, diz.

Jonata Tribioli alerta para um fundo de papel específico, o que investe em títulos de renda fixa privada considerados “high yield”. Isto é, com uma busca por rendimento maior ao aplicar em títulos com taxas mais elevadas mas com maior risco de crédito.

7. Não deixe de se informar e pedir ajuda

É importante que o investidor saiba no que está aplicando, por isso considerar buscar todas essas informações que citamos acima sobre os fundos de investimento imobiliário.

No entanto, Daniel Bergmann pontua que são muitas informações para analisar, o que pode desanimar o investidor. Assim, o professor orienta que se busquem informações sobre as opções fornecidas pelos próprios bancos, financeiras e casas de análise, bem como contar sempre que possível com o apoio de um especialista.