5 FIIs de tijolo com bons rendimentos a longo prazo, mesmo com Selic em alta

O Ifix, índice que reúne os fundos imobiliários mais negociados na bolsa brasileira, encerrou 2022 com rentabilidade acumulada de apenas 2,22%. Alguns FIIs tijolos foram os que mais puxaram o Ifix para baixo, com perdas de até 47,74%.

Mas com a queda, surgem grandes oportunidades. E são delas que vamos falar neste conteúdo! Bora?

O que aconteceu com os fundos imobiliários?

Com os juros altos, a renda fixa se tornou um dos investimentos preferidos dos brasileiros. Afinal, fica difícil concorrer contra taxas que pagam pelo menos 13,75% ao ano e com a segurança que os títulos do tesouro e os CDIs de grandes bancos oferecem.

Além disso, a indefinição quanto ao futuro da política fiscal do governo tem pressionado as previsões de inflação, o que pode segurar a Selic (taxa básica de juros) alta mais tempo.

Por outro lado, o mercado de fundos imobiliários (FIIs) registrou boa parte desta instabilidade em 2022. Contudo, ao contrário do que muitos pensam, é possível lucrar a longo prazo mesmo com os FIIs de tijolo.

O que são FIIs de tijolos?

Como o próprio nome já diz, os FIIs de tijolo (ou fundos imobiliários de tijolo) focam em imóveis físicos. Portanto, dependem do aluguel e nível de vacância baixo, só para ficar em dois exemplos.

Dessa forma, são negociados na B3, a bolsa de valores brasileira, e permitem investir em lajes corporativas, galpões logísticos, shoppings, hospitais e hotéis.

Aliás, o investidor pode comprar uma ou mais cotas desses imóveis. Com esse dinheiro, os fundos adquirem novos ativos e recebem aluguéis por eles. Assim, o pagamento do locatário é convertido em dividendos para os acionistas.

Quais são os melhores FIIs de tijolo?

Apesar do cenário de Selic em alta, uma queda de juros está mais perto do que uma elevação. É o que os analistas entrevistados pela Inteligência Financeira afirmam. Com isso, a médio e a longo prazos, deve haver crescimento do setor. 

Além disso, nas atuais circunstâncias, existem fundos muito reconhecidos que estão sendo negociados abaixo do valor patrimonial, indicador que mostra o desconto que esses investimentos vêm sendo negociados. É o que explica o head de alocação da InvestSmart, Gustavo Badia.

“Temos duas variáveis que ajudam esse segmento [de FIIs de tijolo]. A primeira delas seria a manutenção dos contratos de locação desses imóveis, sendo ajustados de acordo com alguns indexadores como IPCA e IGPM, por exemplo. O segundo ponto seria a valorização dos imóveis do fundo ao longo do tempo, o que gera ganho de capital”, diz.

Quais são os tipos de fundos de tijolos?

Nem todos os FIIs de tijolo são iguais.

Os setores de lajes corporativas, galpões logísticos e shoppings são pilares da nossa economia. E os bons ativos se mostraram resilientes durante as crises nos últimos anos, de acordo com João Bertelli, planejador financeiro CFP e sócio da A7 Capital. 

Na visão dele, a queda dos juros pode já estar no horizonte do mercado financeiro. “O próximo movimento deve ser de queda na Selic, o que traz boas perspectivas para o investidor que quer comprar FIIs de tijolo com uma visão de médio e longo prazos”, diz.

Em quais fundos de tijolo investir?

Os especialistas ouvidos pela IF indicaram 5 FIIs de tijolo. Abaixo, esmiuçamos cada um deles:

1. Fundos de lajes (TEPP11)

O fundo de lajes corporativas TEPP11 tem como estratégia comprar imóveis mais antigos, mas em regiões de alta qualidade. Em seguida são reformados, mudando de patamar o preço do aluguel.

De acordo com o especialista, a expectativa é que o fundo diminua a vacância (áreas não alugadas) ao longo dos próximos meses, aumentando o dividend yield mensal.

Hoje, está sendo negociado com prêmio versus o valor patrimonial da cota (0,72 P/VP) e vem pagando dividendo anualizado de 8,86% ao ano (equivalente a 80% do CDI). 

“Ocorre que o fundo hoje tem uma vacância financeira de 16%. E, ainda no primeiro semestre desse ano, essa vacância deve cair para menos de 2%, por conta do fim da carência no contrato de vários locatários. Com essa redução de vacância praticamente garantida, o dividendo vai aumentar nos próximos meses”, diz

2. Fundos de galpões (LVBI11)

O fundo de galpões logísticos LVBI11 conta com boa pulverização de inquilinos em diferentes setores (Ambev, DHL, Magazine Luiza, Dia, Amazon, IBL Logística e outros). 

O analista explica que estes ativos logísticos são muito bem localizados e com altas especificações técnicas. Isso é chave para o segmento de logística, pois mesmo que algum inquilino tenha problemas, é fácil buscar novos locatários pela qualidade dos ativos. 

“Atualmente está pagando um dividendo de R$ 0,75 por cota, o que equivale a um yield de 8,7% sobre o preço atual das cotas. Além disso, o fundo negocia abaixo do valor patrimonial (0,89 P/VP)”, afirma o especialista.

3. Fundos de shoppings (XPML11)

O fundo de tijolos XPML11, da XP Malls, atualmente possui exposição a 15 shoppings centers. Seu portfólio é composto por ativos direcionados ao público A e B, como Shopping Cidade Jardim, Catarina Fashion Outlet, Plaza Sul e Shopping Cidade São Paulo.

De acordo com o especialista, além da boa localização dos ativos, o fundo vem reduzindo a vacância e se recuperando da Pandemia.

“Indicadores operacionais que comprovam essa recuperação são o same store sales (vendas das mesmas lojas) e same store rents (aluguéis das mesmas lojas) que já apresentam números de crescimento em percentuais acima dos patamares de 2019”, afirma

Ele diz que o fundo também vem apresentando um aumento significativo no valor dos proventos pagos, com o Dividend Yield chegando a 0,77% no mês de fevereiro/23, frente ao patamar de 0,64% em Fevereiro/2022. 

Já o analista de fundos imobiliários da Futura Nicholas Kawasaki, também lembra além dos fundos voltados a lajes corporativas e shoppings, os voltados ao uso comercial.

4. Fundos de ativo comercial (RECT11)

O fundo Imobiliário RECT11 é focado em ativos de uso comercial com imóveis de qualidade em várias regiões do Brasil, como SP, RJ, DF E PR.

“Algumas características como a pluralidade de regiões e a diversidade de inquilinos, me chamam a atenção. Além disso, os contratos, em sua grande maioria, estão previstos para terminar de 2026 para frente”, diz João Bertelli.

Segundo ele, a taxa de vacância não é alta, devido à qualidade dos imóveis. Ainda, são espaços em potencial para o aumento de receitas através de novas locações com a retomada mais forte do movimento presencial. 

“Além de tudo isso, possui um valor considerável de caixa que pode apoiar novas aquisições no FII aumentando sua ABL (área bruta locável)”, comenta João Bertelli.

5. Fundos do agronegócio (BTAL11)

Uma outra opção são FIIs de tijolo ligados ao agronegócio. Quem dá a dica é Gabriel Barreto, sócio e operador de renda variável da One Investimentos.

Com o fundo BTAL11, por exemplo, que é voltado à aquisição e construção de ativos de escoamento e armazenagem distribuídos por toda a cadeia logística do agronegócio.

Gabriel explica que é um fundo que sempre busca atuar em regiões onde se encontra um déficit de infraestrutura e armazenagem. 

“É um fiagro com bom desconto frente ao valor patrimonial, a gente tá falando aí na casa de 17%. Então é uma boa oportunidade para surfar esse déficit e além disso ele tem um yield aproximado de quase 1%”, afirma Gabriel Barreto.