IPO: Zagros Capital lança fundo imobiliário ZAGH11 e quer captar R$ 53 milhões
Gestora aposta em setor multiestratégia como futuro do mercado de FIIs e substituto de FOF
A Zagros Capital, gestora do fundo de logística e industrial GGRC11, realizou nesta segunda-feira (8) o IPO de seu segundo fundo de investimento imobiliário (FII), o Zagros Hedge Fund (ZAGH11).
O fundo nasce com R$ 47 milhões de patrimônio líquido e conta com gestão ativa entre investimentos de tijolo e “alocações táticas” para maximizar retorno ao cotista.
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O foco do mais novo fundo imobiliário a dar as caras na bolsa será a valorização da cota à mercado. A Zagros Capital planeja levantar mais R$ 53 milhões em patrimônio para o ZAGH11 até o final do ano, afirma Pedro Van Den Berg, sócio da gestora, em entrevista à Inteligência Financeira.
Zagros aposta em multiestratégia como substituto do FOF
Para o gestor da Zagros Capital, o momento é oportuno para abrir um fundo imobiliário multimercado na bolsa de valores.
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O Zagros Hedge Fund (ZAGH11) nasce com uma visão de longo prazo de substituir fundos de fundos (FOFs). Pelo menos esta é a previsão de Pedro Van Den Berg para seu “segundo filho”.
“Acho que o ramo dos FOF vai perder relevância ao longo do tempo”, relata Van Den Berg. “Isso porque os FOF estão com dias contados. O cotista vem notando que pode montar uma carteira de fundos que imita as disponíveis no mercado e ir se desfazendo dos FOF”, prossegue.
O ZAGH11 nasceu com mandato da gestão para investir em CRI, ativos diretos e de tijolo, e outros fundos imobiliários. A “pimenta” do FII, conforme a gestão, está nos ativos em desenvolvimento.
Em São Paulo, a grande aposta da gestão está em um imóvel boutique na rua Groenlândia, no Jardim América, zona nobre da cidade. O escritório, projetado pela firma de arquitetos Aflalo Gasperini, acabou de iniciar obras e está avaliado em R$ 15 milhões.
Mas a gestora quer ver esse valor dobrar quando estiver concluído.
Por outro lado, o fundo vai entrar em alocações táticas para gerar valorização das cotas, como participação em fundos ou CRI “mais seguros”.
O objetivo, segundo Van Den Berg, não é mergulhar no mercado high yield, com “retorno de 1% ao mês”. “O foco (do ZAGH11) é o de ganho de capital”, diz.
“São oportunidades que não se estendem no longo prazo. Se, por exemplo, vermos um fundo negociando com desconto em relação à cota, vamos entrar nele para gerar esse ganho de capital”.
O segmento multiestratégia ainda é embrionário no mercado de fundos imobiliários. Mas vem ganhando destaque entre grandes gestoras: recentemente a Kinea lançou um fundo de agronegócio em dólar.
ZAGH11: R$ 100 milhões em patrimônio até 2025
“Queremos atingir no mínimo três mil cotistas até o final do ano. É o número mínimo que consideramos para gerar liquidez aceitável para o ZAGH11”, afirma Van Den Berg. Até 2025, a meta é consolidar o patrimônio em R$ 100 milhões.
O novo fundo da Zagros era fechado com cerca de 40 investidores profissionais que alocaram R$ 47 milhões.
O gestor afirma que a expectativa é de atrair pelo menos mais 60 cotistas para a base. Assim, o fundo já ficaria de fora da nova regra de arrecadação de Imposto de Renda em fundos fechados, aprovada pelo Congresso em 2023.
Para finalizar 2024 na linha de chegada, o gestor pretende divulgar o novo fundo na base do irmão mais velho: o GGRC11, fundo da Zagros com mais de 114 mil cotistas.
Entre 5% a 10% do patrimônio líquido total do fundo deve permanecer alocado em operações táticas, diz Van Den Berg, associadas à mitigação dos riscos do fundo.
Na ponta da gestão, o lucro da cota será entregue em duas partes, segundo a Zagros: metade por dividendos e metade por valorização da cota.
Na fase pré-IPO, 8% do lucro veio por meio de dividendos enquanto 7% foi oriundo da valorização da cota. Assim, o total de retorno do ZAGH11 foi de 15% de yield em 2023.
Para além do Jardim América
Além da boutique no Jardim América, o outro empreendimento a ser concluído que consta na carteira do ZAGH11 é o prédio de ensino médio do Colégio Ética, em Londrina (PR).
O imóvel, estimado em R$ 15 milhões atualmente, deve saltar para R$ 22 milhões até o final de 2024. Ao justificar a alocação, o gestor da Zagros afirma que “o Brasil não é só a Faria Lima”.
“Vimos ali a maior escola em número de alunos de Londrina que precisava de uma unidade nova para ensino médio. Essa carência de capital que temos fora dos grandes centros gera bons negócios que talvez não teriam um bom nível de retorno aqui em São Paulo.”
“Tem bons negócios no Brasil. Não é só na Faria Lima”, conclui o gestor da Zagros Capital.
