Vai faltar crédito imobiliário em 2025? Entenda

Queda da caderneta de poupança, mudança na LCI e possível aumento da rentabilidade do FGTS concorrem para reduzir dinheiro barato para o setor em 2025

Uma queda de recursos para financiamento imobiliário pode provocar desaceleração acentuada de um dos setores mais importantes da economia brasileira em 2025.

Segundo dados da Abecip, nos primeiros quatro meses de 2024 o volume financiado foi de R$ 48,7 bilhões, queda de 5,1% ante igual período de 2023.

Entre as explicações para esse cenário estão os saques na caderneta de poupança, as restrições para emissão de LCI e as possíveis mudanças no FGTS.

No conjunto, essas três fontes representaram oito de cada dez reais dos empréstimos para compra da casa própria no Brasil no ano passado.

“Para este ano, está tranquilo, mas podemos ter problemas em 2025”, disse Inês Magalhães, vice-presidente de Habitação da Caixa Econômica Federal.

O banco estatal é responsável por cerca de 70% do crédito imobiliário no país. Essa concentração se acentuou nos últimos anos, uma vez que os juros altos desestimularam os bancos privados de atuar no setor.

Além de operar sozinha o programa Minha Casa, Minha Vida, a Caixa também administra os recursos do FTGS. E tem o maior volume de depósitos da poupança.

Poupança perde apelo entre investidores

Ainda maior fonte de recursos para o setor no país, a caderneta vem perdendo fôlego ano após ano, diante da crescente concorrência com outros produtos de investimentos mais rentáveis.

Comparativamente, a poupança teve rentabilidade de cerca de 7,5% nos últimos 12 meses. Já o CDI, referência para aplicações em renda fixa, paga 12%.

Segundo dados do Banco Central, de 2021 a 2023, os resgates na poupança superaram os depósitos em mais de R$ 220 bilhões.

Essa tendência vem se mantendo, com saídas líquidas de recursos em três dos primeiros quatro meses deste ano.

O próprio presidente da Caixa, Carlos Vieira, reconhece que a manutenção dessa tendência é inevitável.

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Presidente da Caixa Econômica Federal, Carlos Antônio Vieira, participa do programa A Voz do Brasil. Foto Valter Campanato/Agência Brasil

“É um produto que precisa ser rejuvenescido em função dessa nova realidade do país”, diz ele.

Mudanças na LCI reduziram captações

Dessa forma, para tentar compensar os volumes cadentes de recursos da poupança, a Caixa vem nos últimos anos recorrendo a instrumentos de mercado, como as letras de crédito imobiliário (LCI).

Contudo, o Conselho Monetário Nacional (CMN) no começo deste ano adotou regras que limitam a emissão desses papéis.

Assim, o prazo mínimo das novas emissões de LCI subiu de 90 dias para 12 meses.

Como o apetite dos investidores por prazos mais longos é pequena, as captações da Caixa com esse instrumento desabaram.

“O objetivo foi evitar o mau uso dos recursos, mas o resultado foi outro”, disse Inês, da Caixa.

FGTS pode render mais e encarecer crédito imobiliário

Outra usina de recursos do crédito imobiliário é o FGTS.

Hoje, o fundo é a fonte de dinheiro mais barato para o setor, já que a remuneração do fundo é de 3% ao ano.

Porém, os recursos do fundo são restritos para financiar a compra de imóveis populares.

Aliás, o ministro das Cidades, Jader Filho, anunciou nesta terça-feira (4) aumento de até R$ 25 bilhões dos recursos do fundo para abastecer o programa Minha Casa, Minha Vida.

O receio das construtoras e incorporadoras, neste caso, é do aumento do custo de captação.

Isso porque o Supremo Tribunal Federal (STF) está julgando um caso que pede que o FGTS seja corrigido com base no mesmo critério da poupança.

O julgamento será retomado em 12 de junho.

Se a tese prevalecer no Supremo, a mudança entrará em vigor em 2025.

Como os custos de captação maiores são repassados para o tomador na forma de juros mais altos, a mudança tem potencial de reduzir o público em condições de tomar novos empréstimos.

Os empresários do setor se mostram contrários à mudança.

“Precisa evitar que o FGTS tenha rentabilidade igual à da poupança”, defendeu Luiz França, presidente da Abrainc, que representa as incorporadoras.

Crédito diminui, mas construção acelera

Esse movimento contrasta com a efervescência do setor de construção civil.

Segundo dados da Abrainc, as vendas de novos imóveis dispararam 40,4% no acumulado de 12 meses encerrados em fevereiro de 2024, um recorde.

De acordo com França, como a cadeia da construção civil responde por cerca de um a cada dez empregos no país, a desaceleração do setor tende a ter efeitos muito negativos para toda a economia.

Por isso, o executivo defendeu que o governo federal proteja o setor, garantindo a oferta de crédito imobiliário “a preços módicos”, e que o setor seja isento de pagar mais impostos em meio à reforma tributária.

Redução do depósito compulsório?

Uma das ideias defendidas por empresários e instituições financeiras para compensar a queda nas fontes mais tradicionais de recursos para o crédito imobiliário é a redução da alíquota dos depósitos compulsórios.

Os compulsórios são parte dos depósitos dos clientes que os bancos são obrigados a recolher aos cofres do BC, sem remuneração. Uma explicação para essa prática é o receio do órgão de conter a inflação.

Atualmente, a alíquota de depósito compulsório sobre depósitos a prazo é de 20%. Uma mudança nesse caso depende do BC.

Porém, segundo Inês, da Caixa, até agora a autoridade monetária vem resistindo à ideia.