Fundos imobiliários de tijolo podem te proteger da inflação; veja como

Os brasileiros acordaram com uma notícia negativa nesta quarta-feira (23). O IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) anunciou que a inflação medida pelo IPCA-15 ficou em 0,99% em fevereiro. O mercado esperava que os preços subissem 0,58%. A notícia acende mais um sinal de alerta para a proteção das carteiras contra a inflação, e os fundos imobiliários de tijolo podem ser bons remédios para isto.

Afinal, os fundos de tijolo podem se tornar um bom hedge (proteção) para sua carteira contra o aumento dos preços e uma queda no seu poder de compra.

Fundos de tijolo vs inflação

Os brasileiros têm o costume de investir em imóveis para se proteger dos efeitos adversos da inflação. Assim, dentre as opções disponíveis, os fundos de investimento imobiliário de tijolo são aqueles que investem diretamente em shoppings, lajes corporativas ou galpões logísticos. Portanto, contrastam com os fundos de fundos e fundos de papel.

Como esses fundos ganham com o aluguel dos imóveis, o reajuste anual, geralmente praticado pelo IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado), é o que garante boa rentabilidade desses ativos e segurança contra a escalda dos preços. 

Desta forma, conforme os preços vão subindo, quem tem fundos de tijolo na carteira pode ganhar com rendimentos mais gordos e valorização da cota.

“Os rendimentos vão aumentando, acompanhando a inflação, o que afeta o valor intrínseco do ativo, porque agora ele gera uma renda maior e, teoricamente, também vale mais”, explica João Vítor Freitas, analista da Toro Investimentos.

Mas há um alerta: não adianta comprar qualquer fundo. É preciso analisar os fundamentos do ativo para ter um bom retorno.

“O investidor precisa pensar em portfólio, e não tentar adivinhar qual será o melhor fundo para os próximos anos”, diz Danilo Bastos, analista de Investimentos na Ticker Research. A diversificação é um dos principais fundamentos de uma carteira de sucesso. 

Proteção vem no longo prazo 

Outro ponto de atenção para o investidor é ter paciência. A lógica é a mesma de investir em um imóvel: o retorno pode demorar anos para vir. “Quem investe em imóvel sempre tem um horizonte de longo prazo, e com os FIIs é o mesmo mindset”, diz Bastos. 

A análise dos especialistas é suportada por dados. Por exemplo, o IFIX, índice de referência do mercado de fundos imobiliários (FIIs), que tem como setor mais pesado o de tijolos, bateu com facilidade a inflação oficial do Brasil nos últimos cinco anos. A distância entre os índices aumenta ao longo dos anos, mesmo com a aceleração dos preços e a grande queda de março de 2020, no início da pandemia de Covid-19. 

Análise por segmento 

Como tudo na economia, o mercado imobiliário é cíclico e o momento é favorável para os galpões logísticos. O crescimento do e-commerce fez esse segmento ganhar relevância nos últimos anos. E, desta forma, coloca os fundos com bons ativos na carteira em posição confortável para reajustar contratos, já que se um inquilino não aceitar os reajustes, “tem quem queira”.

“Os galpões logísticos próximos a grandes centros têm grande facilidade para reajustar contratos porque tem muita gente querendo ocupar esses espaços”, diz Freitas. 

Por outro lado, os fundos com lajes corporativas podem ter dificuldade para repassar o aumento de preços aos inquilinos. Isto porque, com o home office, a vacância dos imóveis aumentou e as empresas buscam espaços que cabem nos orçamentos. 

Contudo, o momento difícil traz oportunidades para os olhos mais atentos. “As lajes possuem um nível de desconto muito maior nas cotações. Isso quer dizer que, aportando agora, o investidor está comprando barato e tende a ter um retorno maior, no futuro”, destaca Danilo Bastos.