Amortização de financiamento de imóvel: como quitar o valor de 30 anos em menos tempo?

Comprar um imóvel requer um bom planejamento financeiro. Afinal de contas, a maioria dos brasileiros encontra no financiamento imobiliário a única alternativa para o sonho da casa própria. Mas, cá entre nós, ninguém quer ficar mais de 30 anos pagando o lar doce lar, não é mesmo? E é aí que entra em cena o processo de amortizar o financiamento.

“A amortização de financiamento de imóvel é o coração pulsante de um crédito imobiliário”, afirma Mozar Carvalho, sócio fundador do escritório Machado de Carvalho Advocacia. Isso porque, de acordo com o profissional, trata-se do processo pelo qual o valor principal de um empréstimo é gradualmente reduzido. “A cada pagamento, o devedor não apenas cobre os juros, mas também retoma, pedaço por pedaço, a propriedade plena do seu imóvel”, esclarece.

Já para Thiago Godoy, educador financeiro da Rico, a chave da amortização de financiamento de imóvel é usar qualquer dinheiro extra que você tenha disponível para amortizar a dívida. “Não importa se são R$ 200, R$ 300 ou mais, qualquer valor faz diferença”, afirma. Portanto, é vantagem amortizar o financiamento? Com certeza!

SAC ou Price

Desse modo, vale saber que na hora de fechar o crédito imobiliário, existem dois tipos de contrato, que são:

• Sistema de Amortização Constante (SAC): o pagamento é fixo durante todo o período de financiamento. No entanto, como o saldo devedor vai diminuindo com o tempo, os juros – que são calculados sobre o saldo devedor – reduzem progressivamente. Isso resulta em prestações decrescentes ao longo do tempo.
• Tabela Price: neste sistema, o valor da parcela também é constante durante todo o financiamento. “A principal característica é que, nas primeiras prestações, a maior parte do valor pago refere-se aos juros, e uma pequena parte ao pagamento do valor do financiamento. À medida que o tempo avança, essa relação se inverte, com uma porção maior do pagamento sendo destinada à amortização e uma menor aos juros. Isso ocorre porque os juros são calculados sobre o saldo devedor, que diminui a cada mês”, explica Carvalho.

Ainda de acordo com o advogado, a escolha entre esses sistemas depende do perfil do tomador do crédito, do fluxo de caixa previsto e das condições de mercado.

Amortizar financiamento por tempo ou por valor

Além disso, na hora de realizar a amortização do crédito imobiliário, você também precisará definir qual o sistema que prefere:

• Por tempo: ao antecipar o valor do financiamento, haverá a redução do número de parcelas restantes para quitar o contrato. Ou seja, reduz o prazo de vencimento original do financiamento.
• Por valor da parcela: o investidor mantém o número de parcelas e prazo total de vencimento intactos, mas diminui o valor a ser pago em cada parcela futura.

“Amortizar por valor da parcela pode ser aparentemente atrativo, já que pode reduzir o valor mensal da sua parcela. Porém, essa opção não fica tão vantajosa no longo prazo, pois você continuará pagando juros. Por isso, a melhor escolha é amortizar por tempo e reduzir o prazo de pagamento desse imóvel”, analisa Godoy.

Qual é a taxa média usada para o financiamento de imóvel?

Claro que antes de fechar o crédito imobiliário, é necessário conhecer a fundo os juros praticados. Afinal, em uma economia tão dinâmica, as taxas de financiamento imobiliário são como bússolas que nos guiam dentro do planejamento financeiro.

“Falar em taxa média no Brasil é sempre algo complicado, pois estamos falando de um produto de crédito restrito e com diversas variáveis, como valor, prazo e renda dos tomadores. No site do Banco Central, que traz estatísticas sobre os juros para financiamento de imóvel, apresenta valores aproximados entre 9% e 12% ao ano”, pontua Rogério Alexandre Gonçalves, professor da FIA Business School.

Além disso, vale saber que o valor original devido no financiamento, a depender da origem dos recursos utilizados para a compra do imóvel por parte do devedor (poupança ou FGTS), poderá ser corrigido pela:

• Taxa de Juros Referencial;
• INCC (Índice Nacional da Construção Civil);
• IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado);
• IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo).

“A taxa de juros final do financiamento poderá aumentar conforme a existência de garantias e seguros, conforme o prazo do financiamento e da probabilidade de o devedor não honrar com os compromissos acordados no futuro. Dessa forma, é possível afirmar que a taxa varia constantemente, majoritariamente atrelados ao comportamento de variáveis macroeconômicas como juros, inflação e câmbio”, comenta Jonas Carvalho, fundador da Hike Capital.

Simulação: quanto ficaria um crédito imobiliário de R$ 100 mil?

E para te ajudar a entender a dinâmica do financiamento de imóvel, Thiago Godoy trouxe uma tabela que mostra exatamente como ficaria um financiamento de R$ 100 mil em 360 meses a uma taxa de 12% ao ano.

Veja que, como já era de se imaginar, o valor da taxa de juros é muito maior do que a do financiamento propriamente dito. Por isso, a importância de amortizar o financiamento e evitar pagar mais do que o dobro do montante contratado.

Posso usar o FGTS todo ano para amortizar financiamento de imóvel?

Essa é outra ótima opção para tentar antecipar o crédito imobiliário. Aliás, existem duas opções para utilizar o FGTS: abater o valor da parcela, limitado a 80% do preço do boleto, e que pode ser feito todos os anos, ou quitar todo o saldo devedor, que aí só pode ser feito depois de 2 anos do primeiro uso do Fundo de Garantia.

Ainda assim, é necessário ter em mente que há certas condições e restrições impostas pelo governo para essa modalidade de utilização do FGTS para amortizar o financiamento. Algumas das principais regras são:

1. O imóvel deve estar localizado no mesmo município onde o trabalhador exerce sua atividade profissional.

2. O financiamento deve ser realizado através do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), que são os sistemas regulamentados pelo governo.

3. O trabalhador precisa ter saldo suficiente na conta do FGTS para efetuar a amortização do financiamento.

4. Há um limite máximo de financiamento de imóvel estabelecido pelo governo, o qual deve ser respeitado para a utilização do FGTS.

“É importante ressaltar que o trabalhador interessado em utilizar o FGTS para amortizar o financiamento de imóvel deve solicitar essa modalidade na instituição financeira responsável pelo financiamento”, pontua Jonas Carvalho.

Como calcular a amortização de financiamento de imóvel?

Para fazer o cálculo corretamente, o primeiro passo é saber que o valor final vai depender da forma de amortização que você escolheu no contrato. Ou seja, se foi via SAC ou via Price.

“Além disso, existem ferramentas e calculadoras online que auxiliam na tarefa. Mas é fundamental que o usuário compreenda as variáveis e os princípios por trás dos cálculos. De posse desse conhecimento, o caminho pelo labirinto financeiro se torna menos intrincado, permitindo uma visão clara das obrigações futuras e do custo total do financiamento”, afirma Mozar Carvalho.

Mas como a gente não deixaria você na mão, pedimos a ajuda do professor da FIA Business School, Rogério Alexandre Gonçalves, que trouxe uma simulação de quanto seria necessário para amortizar todo o financiamento de R$ 400 mil em menos tempo.

Vale saber que esses R$ 400 mil foram financiados em 30 anos a uma taxa de 12% a.a. via tabela SAC. Desse modo, além das parcelas normais do crédito imobiliário, quanto será você precisaria pagar para amortizar o financiamento em diferentes períodos? Veja a simulação abaixo.

• 3 anos: R$ 120.001 por ano (algo como R$ 10 mil por mês);
• 5 anos: R$ 66.668 anuais (aproximadamente R$ 5.555,66 a cada 30 dias);
• 7 anos: R$ 43.811 a cada 12 meses (em torno de R$ 3.650,91 mensais);
• 10 anos: R$ 26.668 por ano (mais ou menos R$ 2.222,33 por mês).

Importante salientar mais uma vez aqui que junto desses valores, também existe a parcela mensal do financiamento. Por isso, como dito no início da matéria, comprar um imóvel requer bastante planejamento financeiro.

Dicas para reduzir o tempo de pagamento do crédito imobiliário

A gente sabe que pode ser um tanto quanto difícil amortizar o financiamento. Por isso, separamos algumas sugestões do fundador da Hike Capital que podem te ajudar nessa empreitada. Veja só!  

Aumente o valor das parcelas mensais

Se sua situação financeira permitir, você pode optar por pagar parcelas mensais maiores do que o valor mínimo exigido. Isso reduzirá o saldo devedor mais rapidamente e, consequentemente, diminuirá o tempo total de pagamento.

Faça pagamentos antecipados

Sempre que possível, faça pagamentos adicionais no financiamento, além das parcelas mensais. Esses pagamentos antecipados são diretamente aplicados na redução do saldo devedor e ajudam a acelerar o processo de amortização.

Utilize recursos extras, como o 13º salário

Ao receber recursos extras, como o 13º salário ou bônus, direcione uma parte desses valores para o pagamento antecipado do financiamento. Isso contribuirá para a redução do saldo devedor e, consequentemente, para a diminuição do prazo de pagamento.

Refinanciamento ou portabilidade

Em alguns casos, é possível considerar o refinanciamento ou a portabilidade do financiamento. Avalie as condições do mercado e verifique se existem instituições financeiras que oferecem taxas de juros mais baixas ou condições mais favoráveis. Isso pode permitir que você obtenha um novo contrato de financiamento com prazos menores.

“Um financiamento de imóvel é mais do que um compromisso financeiro, é um compromisso com o futuro, com a estabilidade e com a realização de sonhos. A chave para navegar com sucesso por esse mar é a informação. Quanto mais educados financeiramente estiverem os contratantes, maiores são as chances de tomarem decisões acertadas, economizarem dinheiro e alcançarem seus objetivos mais rapidamente”, finaliza Mozar Carvalho.