Vale a pena atualizar valor de imóvel para pagar menos Imposto de Renda? Entenda

Vale a pena atualizar valor de imóvel para pagar menos Imposto de Renda? A Receita Federal publicou, no dia 20, a Instrução Normativa nº 2.222 que regulamenta a atualização do valor de bens imóveis a valor de mercado para pessoas físicas e jurídicas pagando um imposto reduzido de 4% para pessoas físicas e 10% para pessoas jurídicas.

Sem nesta redução, porém, as alíquotas variam de 15% a 22,5%, no caso das pessoas físicas:

• 15% para imóveis de até R$ 5 milhões;
• 17,5% para imóveis de valor entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões;
• 20% para imóveis acima de R$ 10 milhões até R$ 30 milhões;
• 22,5% para imóveis com valor acima de R$ 30 milhões.

Já no caso das pessoas jurídicas, a alíquota pode chegar a 34%, dependendo do regime de tributação.

Caso o proprietário queira atualizar o valor, deve aderir até o dia 16 de dezembro e pagar o imposto devido.

Mas será que vale a pena pagar adiantado o imposto de ganho de capital sem que a venda sequer tenha acontecido? Entenda a seguir.

Como funciona a atualização do valor do imóvel?

É bom deixar claro que esta atualização é uma possibilidade, não uma obrigação. Sendo assim, se nunca aderir à atualização, o dono só vai pagar o imposto sobre ganho de capital se vender o imóvel com lucro.

Veja este exemplo para ficar mais claro. Imagine, então, que uma pessoa física tenha comprado um imóvel por R$ 100 mil e vendido depois por R$ 500 mil. Como teve lucro de R$ 400 mil, teria que pagar aos cofres públicos uma alíquota de 15%, ou R$ 60 mil.

Mas pela nova regra, mesmo sem ter qualquer venda à vista, o dono tem a possibilidade de atualizar o valor do imóvel a preço de mercado, pagando uma alíquota de 4% para o governo. Ou seja, R$ 16 mil.

Falando desse modo, parece um bom negócio. Porém, especialistas consultados pela Inteligência Financeira dizem que não é bem assim.

Atualizar o valor do imóvel nessas condições não vale a pena

Para José Luis Ribeiro Brazuna, advogado tributarista e sócio da Brazuna, Ruschmann e Soriano Advogados, o benefício da redução só seria assegurado se o titular mantivesse o bem sob sua propriedade durante quinze anos.

Mas caso venda o imóvel antes de 15 anos, o dono ainda terá de recolher o imposto de ganho de capital, respeitando um percentual de redução como mostrado na tabela:

Como se vê, nos primeiros três anos o fator de redução do imposto é zero. Nesse caso, se vender o imóvel no prazo de três anos depois de pagar a alíquota reduzida de 4%, perderia o dinheiro, pois ainda teria que pagar o ganho de capital considerando a alíquota de 15% a 22,5%.

“Realmente é preciso ter cuidado com o que está sendo ofertado pela nova lei, especialmente para quem tiver planos de alienar o imóvel a terceiros no curto ou médio prazo.

Vantagem inicial pode ter consequências desfavoráveis

O advogado e fundador da Larafy Contabilidade, Waldir de Lara concorda. “O que parece uma vantagem inicial pode ter consequências financeiras desfavoráveis, especialmente em casos de alienação do bem antes de 15 anos”, diz.

De acordo com ele, a promessa de antecipar tributos com alíquotas menores deve ser observada com cautela. Isso porque o ganho de capital decorrente da alienação de imóveis dentro desse período pode ser ‘substancialmente tributado’.

Ele explica que, a cada fase que se aproxima da alienação, a tributação pode escalar, de 0% nos primeiros 36 meses para até 100% após 180 meses. Ou seja, o contribuinte pode ser penalizado caso precise vender o imóvel antes desse prazo, gerando um peso significativo no planejamento financeiro.

“Avalie com cautela, pois antecipar o pagamento de tributos nem sempre é a solução mais vantajosa para preservar e valorizar seu patrimônio.”

Valor do dinheiro no tempo

Para o professor de Direito Tributário da PUC/SP, Francisco Leocádio, sócio do escritório Souza Okawa, ainda que o proprietário só vendesse o imóvel depois de 15 anos, aproveitando, desse modo, a redução integral do imposto, ainda assim não valeria a pena, por conta do desembolso de dinheiro imediato.

E o advogado dá um exemplo teórico. Se alguém tivesse investido R$ 10 mil em 2009 no Tesouro Selic e sacasse somente agora, 15 anos depois, teria tido uma valorização de 284% nestes 15 anos. Os R$ 10 mil investidos teriam se transformado em R$ 38,4 mil em dinheiro.

“O dono do imóvel precisa se lembrar do valor do dinheiro no tempo. Se aplicasse o dinheiro que não precisa pagar agora, ele estaria recebendo juros em uma aplicação. Mas, se paga o imposto agora, beneficia o cofre público, mas não o seu próprio bolso”.

O que levar em consideração antes de aderir

Antes de optar se quer atualizar o valor do imóvel a mercado, reveja os seguintes pontos cuidadosamente:

• A data de aquisição do imóvel – compras realizadas entre 1970 e 1988 já têm isenção de imposto do ganho de capital;
• Se este for o único imóvel e tiver valor inferior a R$ 440 mil. Nesse caso, a adesão não vale a pena, pois o dono já conta com isenção total na alíquota do ganho de capital;
• Se vender o imóvel e comprar outro no prazo de 180 dias, terá isenção total no imposto sobre ganho de capital;
• Avalie, ainda, se tem planos de vender o imóvel. Se isso não está no horizonte, não vale a pena adiantar o pagamento de um imposto que nem sequer teria de arcar. Isso porque o fato gerador, a venda, não vai se realizar.

Com informações da Agência Brasil