Caução de aluguel: como funciona o depósito?

A caução de aluguel, também chamada depósito caução, é uma das formas de garantia do contrato de locação. Nesta modalidade, o locador pode exigir que o inquilino deposite até três aluguéis de forma antecipada. Esta é uma forma de proteger o proprietário de danos ao imóvel ou de uma eventual inadimplência do locatário durante o contrato.

De acordo com a Pesquisa Mensal de Valores de Locação Residencial do Secovi-SP, divulgada nesta segunda-feira (16), a caução de aluguel foi a modalidade mais utilizada como garantia de locação, respondendo por 44,5% em setembro desse ano.

A segunda modalidade mais usada foi o fiador, utilizado em 40% dos contratos de locação realizados em setembro. Já o seguro-fiança foi a garantia mais pedida por 14% dos proprietários; e outras garantias apareceram em 1,5% dos contratos.

Para entender o que é e como funciona a caução de aluguel, entrevistamos as advogadas Adriana de Souza, da área contenciosa com foco em ações cíveis e de consumo do Marzagão e Balaró Advogados e Daniele Gazel, especialista em Direito Imobiliário Empresarial e sócia do VDB Advogados.

Como funciona a caução de aluguel?

Esta modalidade está prevista nos artigos 37 e 38 da Lei nº 8.245/1991 (Lei de Locações, também chamada Lei do Inquilinato). As outras formas de garantir o pagamento do aluguel são:

• O fiador;
• O seguro-fiança;
• Caução em títulos e ações.

Aliás, vale saber que a caução de aluguel pode ser feita por meio de bens imóveis ou bens móveis.

Bens imóveis

Nesta modalidade, o inquilino oferece um imóvel, que pode ser uma sala comercial, por exemplo, como garantia do contrato de locação.

“Antes de aceitar a caução em bens imóveis, o locador deve realizar pesquisa detalhada para saber se o bem não possui pendências, gravames e penhoras“, afirma a advogada Adriana de Souza.

Bens móveis

“A caução em bens móveis (artigo 82 e seguintes do Código Civil), ainda que autorizada pela lei de locações, não possui utilidade prática, em razão da própria natureza do bem móvel”, diz Adriana. Exemplos de bens móveis: carros e motos.

Já a caução em dinheiro corresponde ao depósito de valor limitado a três vezes o aluguel. Desse modo, se o aluguel a pagar for de R$ 2 mil por mês, o inquilino tem de de depositar R$ 6 mil ao assinar o contrato como forma de caução.

Uma outra modalidade é a caução em títulos e ações, descrita no art. 38, § 3º da Lei de Locações. Por esta modalidade, todo e qualquer título ou ação poderá compor a garantia (títulos de capitalização, ações de companhias, debêntures, títulos de crédito ou quotas de sociedade empresária), sem que o legislador tenha limitado o seu valor, como ocorre com a caução em dinheiro.

Quando o dinheiro da caução é devolvido?

O depósito deve ser realizado em conta poupança e ao final da locação, não havendo débitos decorrentes do descumprimento do contrato, o valor deve ser revertido ao locatário, acrescido dos rendimentos.

Vantagens e desvantagens

Apesar de ser a modalidade mais utilizada de garantia no seguro residencial, as advogadas concordam que a caução de aluguel não é muito vantajosa nem para o locador, nem para o inquilino.

Ela não é muito vantajosa para o locador porque o valor é considerado insuficiente para cobrir uma grande inadimplência ou até mesmo danos maiores ao imóvel.

Para o inquilino, o depósito também não é muito vantajoso. Isso porque exige que ele tenha um valor muito alto disponível para depositar à vista a fim de garantir a locação.

Em ambos os casos, as advogadas consideram que o fiador seria a modalidade mais vantajosa tanto para o locador quanto para o inquilino.

Porém, a fiança não é vantajosa para o fiador, que é a pessoa que garante o contrato no caso de inadimplência ou danos ao imóvel. Caso o inquilino não pague o aluguel, será o fiador quem irá responder com seu imóvel pela dívida. Ainda que esse imóvel seja o único que tenha, e ainda que more nele.

Já o seguro-fiança é uma modalidade que dispensa o fiador e também o depósito caução. Porém é considerado caro pelos inquilinos e muitos se recusam a fazê-lo.

“Alguns locadores acabam adotando até mesmo a locação sem garantia, pois, nesse caso, se houver inadimplência o despejo é imediato”, explica a advogada Daniele Gazel. “Mas normalmente são locadores que têm mais cabeça fria e experiência de mercado”, diz.