Cinco dicas valiosas que você precisa saber antes de negociar o contrato de aluguel

Conhecendo as regras e conversando, inquilino e proprietário conseguem chegar em um bom acordo para ambos os lados

Discussão sobre troca do IGPM por outro índice ganha eco entre especialistas 
– Ilustração: Renata Miwa

Pontos-chave

  • Nenhuma lei obriga o IGP-M a ser o único indexador dos aluguéis
  • Locadores e locatários podem pedir na Justiça reajuste para cima ou para baixo após três anos de contrato
  • É preciso achar o equilíbrio entre o inquilino, que perdeu parte da renda, e o proprietário, que vive do aluguel

Peaky Blinders, House of Cards e Game of Thrones são séries famosas que envolvem negociação. Os personagens trocam favores e alianças para alcançar seus objetivos. Em todos, o que está em jogo é o poder. E os vencedores são os que têm as melhores estratégias e, claro, bons soldados.

Basicamente, é isso o que você vai precisar para negociar seu contrato de aluguel: ter um bom plano de ação e lutar. Na verdade, conversar. Porque conversar com o proprietário do imóvel pode ser uma tarefa difícil se as partes não estiverem abertas à negociação. Porém, com conhecimento e bom senso dá para chegar a um ponto de equilíbrio, o que certamente vai ajudar os envolvidos a atravessar o cenário econômico desafiador que vivemos.

Confira abaixo cinco informações valiosas que vão te ajudar na hora de negociar seu contrato de aluguel:

1. O reajuste pelo IGP-M não é obrigatório 

Muitos inquilinos estão sofrendo com o reajuste dos contratos pelo Índice Geral de Preços – Mercado. Isso porque o indicador acumula alta de 21,73% nos 12 meses terminados em outubro. É quase uma tradição usar o índice calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) para o reajuste anual do aluguel. Porém, não há nenhuma lei que coloca o IGP-M como o único indexador dos contratos de locação no Brasil. Portanto, você pode negociar o uso do IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), que subiu menos que o IGP-M nos últimos meses e se tornou o indicador mais atrativo para os contratos de locação. 

Para quem já colocou o IGP-M como o índice de reajuste do contrato, ainda há uma saída. Marc Stalder, sócio da área Imobiliária do escritório de advocacia Demarest, explica que a negociação do índice pode ser feita a qualquer momento, a pedido de qualquer uma das partes. 

Como proprietário, estar aberto a negociar é o melhor caminho, e há números que provam isto: segundo o QuintoAndar, a taxa de rescisão é 10% mais alta em contratos não negociados e nos aluguéis em que houve negociação e aplicação de reajuste menor que o IGP-M, a taxa de rescisão antecipada é 87% menor que a média histórica. 

2. Sinceridade e rapidez são fundamentais 

“Se alguma situação que te impede de cumprir com obrigações contratuais surgir, a outra parte precisa ser a primeira a saber. Sem informações, a outra parte pode imaginar muita coisa, inclusive que o outro está agindo de má-fé”, explica Stalder.

Para Monise Faria, economista especialista em Dados do QuintoAndar, a melhor abordagem é ser transparente e deixar claro o motivo por trás da negociação. Segundo ela, “isso ajuda a deixar claro que a intenção é manter o aluguel em dia. O efeito com os proprietários normalmente é muito positivo”. 

3. Sem entender o outro lado, a negociação fica difícil 

Ao fazer uma negociação, os participantes sempre sabem o que querem. Porém, não interpretar a situação da outra parte pode deixar um acordo distante. Não é indicado que um locador peça a um proprietário que vive da renda de aluguel cortes muito grandes na mensalidade, por exemplo. 

“Não basta que o locador diga que não possa pagar ou que vai pagar apenas determinado valor. É importante entender as necessidades do outro lado. O equilíbrio acontece quando as pessoas se conhecem e vão atrás de uma solução que agrade as duas partes”, diz Marc Stalder.

4. Você pode propor soluções novas

Entendendo do que o outro lado precisa, você consegue usar a criatividade para achar um ponto de equilíbrio na negociação. Se de um lado há um inquilino que perdeu parte de sua renda e do outro um proprietário que vive da renda do aluguel, as partes podem concordar em uma redução temporária da mensalidade, por exemplo. O inquilino também pode propor uma redução no preço em troca de um contrato com duração maior, aumentando a previsibilidade para o proprietário. 

“A negociação precisa ser uma via de mão dupla e as pessoas devem entender que podem chegar mais perto do interesse do outro”, diz Stalder, do Demarest. 

5. Uma ação revisional dificilmente vale a pena 

Locadores e locatários têm o direito de pedir na Justiça um reajuste, para cima ou para baixo, do valor do aluguel após três anos de vigência do contrato. A ação pode ser movida quando uma das partes considera que o valor de mercado do imóvel não condiz com o preço do aluguel. 

O problema da ação revisional é que provar que o valor de mercado do imóvel é muito diferente do aluguel cobrado pode ser caro. “É uma ação complicada e cara. A parte pode gastar para fazer a avaliação do imóvel e ninguém garante que isso justifique uma ação revisional”, explica Stalder. Ele diz que é um tipo de processo indicado para contratos maiores, feitos geralmente entre empresas. 


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Lucas Andrade

Publicado em 24.nov.2021 às 06h00

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