Fundos imobiliários: conheça 5 fatores que diminuem a rentabilidade do ativo

Economia enfraquecida afeta o investimento

Fundos imobiliários: o que impacta a renda desses ativos?
Ilustração: Renata Miwa

Pontos-chave

  • Vacância é o problema mais comum e preocupante
  • A inadimplência é rara em fundos de tijolo, mas impacta os de papel

Os fundos imobiliários (FIIs) são ativos procurados por investidores que querem renda recorrente e menos volatilidade que o mercado de ações. Alguns eventos, porém, podem diminuir o dinheiro que chega na conta de quem investe. Entender por que isso acontece pode te ajuda a escolher o melhor FII para sua carteira e evitar surpresas nada agradáveis. Tanto que o assunto já vem martelando na cabeça de muita gente. O head de pesquisa em FIIs da casa de análise Suno Research, Marcos Baroni, por exemplo, chegou a abordar o assunto em sua conta no Twitter. Por isso, conversamos com o especialista para ter mais profundidade no tema e trazer dicas para quem investe em FIIs.

1. A falta de inquilino 

A falta de inquilino, ou vacância, é um dos problemas mais preocupantes em um fundo imobiliário de tijolo. Acontece sempre que um fundo não consegue encontrar um inquilino para um dos locais disponíveis para aluguel. A vacância é muito impactante porque além de perder a renda do aluguel, o FII precisa arcar com despesas do espaço, como IPTU e contas de água e luz. Baroni, ainda elenca um ponto oculto sobre a vacância: “é o período em que o gestor enxerga a possibilidade de reforma ou algo do gênero no imóvel”. Ou seja, os custos crescem e a renda cai. 

Baroni, que é professor especialista em FIIs, explica que os investidores devem ficar de orelha em pé quando o PIB não vai bem. “As pessoas correlacionam fundos imobiliários a juros, mas precisam ligar os FIIs ao PIB. Com uma economia enfraquecida fatalmente haverá diminuição das áreas ocupadas por empresas, há diminuição no nascimento de companhias e as empresas adiam planos”. 

2. Inadimplência nos fundos imobiliários

A inadimplência acontece quando um inquilino deixa de pagar o aluguel ao fundo. “Os fundos imobiliários foram criados dentro do contexto de empresas de alta qualidade, é claro que inadimplência é um risco, mas muito menor nesse universo que acessa boas empresas. Se há um calote no aluguel, significa que a empresa já está praticamente quebrada”, diz Baroni. 

Para o especialista, o risco de calote é um pouco maior em fundos de papel, que acessam produtos ligados a pessoas físicas. Neste caso, é preciso monitorar de perto, porque executar a garantia de um crédito pode ser algo demorado, mas os dados históricos ainda não indicam algo preocupante, já que a indústria começou a acelerar em meados de 2017. 

3. Economia ruim afeta as atualizações dos contratos

Aqui, o nome denuncia o significado: as revisionais são atualizações dos contratos de aluguel. Dependendo do contexto econômico, o fundo imobiliário pode se dar bem ou não com a revisão. Mais uma vez, há uma forte correlação com o PIB, já que empresas mais pobres não conseguem pagar aluguéis muito mais caros. Nesses casos, a renda do FII é impactada. 

Aqui, há outro daqueles problemas “ocultos”, segundo Baroni. “Caso o preço dos aluguéis comece a cair, a renda mensal perde conexão com o custo da obra e uma empresa que pensa em investir no setor imobiliário desiste porque vê os preços dos aluguéis caindo”.

A dica do especialista é uma boa dose de diversidade no portfólio, mesclando contratos típicos (que geralmente duram cinco anos) e atípicos (com duração de 10 anos ou mais). Outra indicação é procurar fundos que tenham ativos difíceis de replicar, como galpões logísticos e lajes corporativas com localizações privilegiadas. Nesses casos, os fundos dificilmente precisarão abaixar o valor do aluguel, já que a chance de vacância é muito menor porque não há muitos imóveis como aqueles disponíveis no mercado. 

4. Juros maiores, crédito mais caro 

Com as taxas de juros subindo, o crédito fica mais caro e o setor imobiliário é um dos mais impactados. Porém, olhando os fundos de papel pode haver um ponto de equilíbrio, já que a remuneração deles é atrelada a algum indicador de inflação, ou à Selic. Portanto, há a possibilidade da renda de um fundo subir junto com esses indicadores, mais um motivo para apostar na diversificação de portfólio. 

5. A polêmica sobre as emissões de cotas

Um fundo imobiliário tem dois caminhos para crescer: alavancagem, com empréstimos para comprar novos ativos, ou a emissão de novas cotas para atrair mais investidores e mais dinheiro. A segunda opção é polêmica no mercado, já que as emissões precisam ser eficientes. Se a renda do fundo continuar a mesma após a emissão, a remuneração para cada cota vai cair, já que agora há mais investidores no fundo para dividir o dinheiro. 

Porém, Marcos Baroni defende o crescimento via emissão de cotas. “Não gostar de emissões é o mesmo que morar em um apartamento e ficar triste porque não tem quintal, excluindo a alavancagem, o mercado só cresce através de emissões e quanto maiores os fundos ficarem, menor será o impacto das emissões, é uma dor de crescimento que está ficando para trás”, defende. 


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