Emissão de cotas é má notícia para investidor de fundos imobiliários?
Quando um fundo imobiliário anuncia a emissão de cotas, é comum ver investidores desconfiados, reclamando nas redes sociais. Porém, especialistas defendem o movimento e dizem que as emissões são necessárias para o crescimento do mercado. Você sabe por que o assunto é polêmico no mercado de fundos imobiliários? A Inteligência Financeira te explica!
O que é uma emissão de cota?
Para entender o que são as emissões, é preciso falar sobre a dinâmica dos fundos imobiliários. Neles, um gestor investe o patrimônio em imóveis ou recebíveis imobiliários e 95% dos rendimentos com esses investimentos são repassados aos donos de cotas do fundo.
Quando um fundo quer crescer, comprando mais imóveis para gerar mais receita, mas não tem o dinheiro em caixa para isto, o gestor tem duas opções: pegar um empréstimo – a opção mais cara – ou emitir mais cotas.
Ao fazer uma emissão de cotas, investidores compram as novas partes e o dinheiro vai para o caixa do fundo. O gestor, então, tem mais dinheiro para investir e aumentar os ganhos do fundo imobiliário.
Porém, há um contraponto: com a emissão de novas cotas, os rendimentos são divididos entre mais investidores. Um fundo que tem mil cotas ganhou R$ 1 mil em um mês, vai distribuir R$ 1 por cota. Porém, se o mesmo fundo fez uma emissão de 500 cotas e continuou com R$ 1 mil de ganho, a distribuição por cota cai para R$ 0,66.
A maioria dos investidores de fundos imobiliários aposta nesses ativos esperando receber os rendimentos, então o clima de desconfiança é comum quando um fundo anuncia que fará uma emissão de cotas.
Quando uma emissão é boa para o FII?
As emissões são comuns e, segundo especialistas, geralmente são bem sucedidas. “Normalmente as emissões de fundos imobiliários são positivas porque os gestores já têm oportunidades mapeadas e só precisam do recurso para fazer negócio. Isso vale para todos os segmentos”, diz Bruno Komura, analista da Ouro Preto Investimentos.
Marcos Baroni, analista-chefe de fundos imobiliários da casa de análise Suno Research, não indica a entrada no mercado de fundos imobiliários se o investidor não estiver preparado para novas emissões. “É como morar em um apartamento e reclamar que não tem quintal; as emissões sempre vão acontecer”, compara.
Além dos benefícios para o fundo que faz a emissão, como oportunidade de aumentar o lucro, as emissões fazem bem para o mercado, como um todo. “Em 2017, esta era uma indústria de menos de 100 mil investidores, e hoje tem mais de 1,6 milhão”, diz Baroni. Através das emissões, o mercado vai crescendo, ganhando investidores e movimentando mais dinheiro.
Quando uma emissão é negativa?
Uma emissão pode, sim, ser má notícia para o investidor. Quem está num fundo que vai emitir novas cotas precisa ficar de olho no que o gestor vai fazer com o dinheiro. Bruno Komura explica que uma emissão é ruim quando o gestor não tem ativos no radar para investir. Ou seja, não há um objetivo traçado para o dinheiro que foi captado.
“Uma das piores coisas que podem acontecer é o recurso ficar parado em caixa, porque tem rendimento medido pela taxa DI, o que não é vantajoso, já que há custos da estrutura. O fundo precisa gerar retornos acima do DI, para depois que todos os custos forem descontados, entregar ao investidor retorno acima dessa taxa”, explica o especialista.
Mercado precisa amadurecer
Como as emissões são necessárias para um fundo imobiliário crescer, dá para afirmar que elas são essenciais para o mercado como um tudo. À medida que novas cotas são emitidas, a tendência é que mais pessoas entrem no mercado e mais negócios sejam feitos.
Baroni explica que o mercado brasileiro ainda não atingiu um estágio avançado de maturidade, o que ajuda a explicar por que investidores ainda reclamam de emissões. Quando os fundos crescerem, o que ele chama de “dor de parto” deve passar. “Quando um fundo de R$ 100 milhões capta R$ 50 milhões, o impacto é muito grande, mas quando um de R$ 5 bilhões captar R$ 100 milhões, alguns investidores não vai nem ficar sabendo”, diz.